Trong lĩnh vực bất động sản, việc tính toán lợi nhuận chính xác là yếu tố then chốt giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm vững các phương pháp tính toán này, dẫn đến nhiều sai lầm phổ biến. Bài viết dưới đây sẽ phân tích những sai lầm thường gặp khi tính toán lợi nhuận trong bất động sản và đưa ra những lưu ý cần thiết.
Định nghĩa của lợi nhuận
Lợi nhuận là gì ? Lợi nhuận là phần chênh lệch giữa doanh thu và chi phí. Cụ thể hơn, lợi nhuận được tính bằng cách lấy tổng doanh thu từ hoạt động kinh doanh, đầu tư, hoặc sản xuất trừ đi tổng chi phí đã bỏ ra để tạo ra doanh thu đó. Công thức cơ bản để tính lợi nhuận là: Lợi nhuận = Doanh thu − Chi phí
Sai lầm thường gặp khi tính toán lợi nhuận trong bất động sản
Sử dụng ước tính thay vì con số thực tế
Khi các nhà đầu tư mới gia nhập thế giới bất động sản, họ biết rằng có những quy tắc được sử dụng làm hướng dẫn về việc có nên mua một Bất động sản cụ thể hay không. Chẳng hạn, quy tắc 1% cho biết rằng tiền thuê hàng tháng phải bằng hoặc lớn hơn 1% tổng giá mua của một bất động sản. Hoặc, quy tắc 50% chỉ ra rằng rằng 50% số tiền thuê nhà bạn thu được từ một tài sản sẽ được dùng vào chi phí. Vì vậy, các nhà đầu tư thường sẽ có xu hướng tìm kiếm những bất động sản đáp ứng các quy tắc này. Điều này dẫn đến việc đánh giá sai lầm về lợi nhuận tiềm năng, gây ra các quyết định đầu tư không chính xác. Thiếu tính chính xác làm giảm độ tin cậy của kế hoạch tài chính và dự án đầu tư. Khi các chi phí này thực sự phát sinh và cao hơn so với ước tính, nó sẽ làm giảm lợi nhuận thực tế so với dự báo ban đầu. Nhà đầu tư có thể gặp khó khăn về tài chính và phải điều chỉnh lại chiến lược đầu tư.
Nhầm lẫn giữa dòng tiền và thu nhập hoạt động ròng
Nhiều nhà đầu tư không phân biệt được chi phí tài chính (như lãi vay) không được tính vào NOI, nhưng lại ảnh hưởng đến dòng tiền thực tế. Hậu quả là đánh giá sai lầm về khả năng thanh toán và hiệu quả kinh doanh của bất động sản, dẫn đến các quyết định đầu tư không chính xác. Dòng tiền là thu nhập trong một khoảng thời gian nhất định trừ đi chi phí trong cùng khoảng thời gian đó. Mặt khác, thu nhập hoạt động ròng sẽ bằng tất cả doanh thu từ tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động cần thiết. Mặc dù chúng có vẻ giống nhau nhưng điểm khác biệt chính giữa hai thước đo này là thu nhập hoạt động ròng không bao gồm chi phí đi vay (hay chính là nợ thế chấp). Trong khi đó, dòng tiền có tính đến chi phí đi vay. Điều này có nghĩa là dòng tiền có thể được tính bằng thu nhập hoạt động ròng trừ đi chi phí đi vay.
Không tính toán mọi chi phí
Các chi phí thường bị bỏ qua
Chi phí sữa chữa và bảo trì
Các chi phí này bao gồm sửa chữa định kỳ, bảo dưỡng, nâng cấp cơ sở hạ tầng, và thay thế các thiết bị hỏng hóc. Nếu không tính toán trước, chi phí sửa chữa và bảo trì có thể phát sinh bất ngờ, ảnh hưởng đến dòng tiền và lợi nhuận ròng.
Chi phí quản lí bất động sản
Bao gồm phí quản lý tài sản, phí bảo vệ, phí dọn dẹp, và các dịch vụ tiện ích khác. Các chi phí này tuy nhỏ nhưng khi cộng dồn lại có thể ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận tổng thể, làm giảm khả năng sinh lời thực tế.
Chi phí pháp lý và thuế
Chi phí pháp lý bao gồm chi phí luật sư, phí công chứng, và các chi phí liên quan đến thủ tục pháp lý. Chi phí thuế bao gồm thuế đất, thuế thu nhập cá nhân (nếu bán bất động sản), và các loại thuế khác. Các chi phí này có thể khá cao và ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận ròng nếu không được tính toán kỹ lưỡng.
Chi phí tài chính
Bao gồm lãi suất vay vốn, phí trả nợ vay, và các chi phí tài chính khác. Không tính toán đầy đủ chi phí tài chính có thể dẫn đến việc đánh giá sai lầm về lợi nhuận thực tế, gây khó khăn trong việc thanh toán nợ và quản lý dòng tiền.
Sử dụng sai công thức tính lợi nhuận
Để đảm bảo tính chính xác trong việc tính toán lợi tức đầu tư, rất quan trọng để sử dụng công thức đúng. Sai sót trong công thức tính toán có thể dẫn đến những đánh giá sai lầm về hiệu quả đầu tư và dẫn đến những quyết định không chính xác. Dưới đây là một số lỗi thường gặp khi sử dụng công thức tính lợi tức đầu tư và cách khắc phục
Không tính toán các chi phí phát sinh
Bỏ qua các chi phí như chi phí sửa chữa, chi phí quản lý, chi phí pháp lý, thuế, và các chi phí khác liên quan đến hoạt động đầu tư. Để có một ước tính chính xác, bạn cần phải bao gồm tất cả các chi phí phát sinh trong công thức tính toán lợi nhuận ròng. Điều này sẽ giúp bạn có được một bức tranh toàn diện về lợi tức thực tế mà bạn có thể thu được từ đầu tư.
Không tính toán chi phí tài chính
Bỏ qua chi phí lãi vay, phí trả nợ, và các chi phí tài chính khác, dẫn đến ước tính lợi nhuận cao hơn so với thực tế. Để tính toán lợi tức đầu tư chính xác, bạn cần phải bao gồm các chi phí tài chính vào công thức tính toán. Điều này sẽ giúp bạn đánh giá được lợi tức thực tế từ dự án đầu tư sau khi đã trừ đi tất cả các chi phí liên quan.
Đánh giá không đúng thời gian đầu tư
Không xác định rõ ràng thời gian bạn sẽ tính lợi tức đầu tư, có thể dẫn đến những so sánh không chính xác giữa các dự án đầu tư khác nhau. Đảm bảo rằng bạn đánh giá lợi tức theo cùng một chu kỳ thời gian để có thể so sánh và đánh giá đầu tư một cách công bằng và chính xác.
Tính sai tỷ lệ lợi nhuận
Lợi nhuận thực sự không được tính chính xác, ví dụ như không chia lợi nhuận ròng cho vốn đầu tư ban đầu. Để tính toán lợi tức đầu tư, công thức cơ bản là:
Lợi nhuận đầu tư (%) = Lợi nhuận ròng/Vốn đầu tư ban đầu * 100%
Trong đó:
- Lợi nhuận ròng: Là số tiền thu được sau khi trừ đi tất cả các chi phí (bao gồm cả chi phí vay, chi phí hoạt động, chi phí quản lý, thuế và các chi phí khác).
- Vốn đầu tư ban đầu: Là tổng số vốn mà bạn đã đầu tư vào dự án hoặc tài sản bất động sản.
Lời kết
Trên đây là những sai lầm thường gặp khi tính toán lợi nhuận trong bất động sản mà bạn cần tránh để đảm bảo những quyết định đầu tư chính xác và hiệu quả. Việc tính toán lợi nhuận đầu tư không chỉ đơn giản là một bài toán số học, mà còn là một quá trình phức tạp yêu cầu sự chi tiết và phân tích kỹ lưỡng. Với sự chuẩn bị kỹ lưỡng và sự hiểu biết sâu rộng về thị trường, bạn sẽ có cơ hội tối đa hóa lợi nhuận từ các dự án bất động sản của mình. Hãy cẩn thận và tỉ mỉ trong mọi bước đi để đạt được kết quả mà bạn mong đợi. Cảm ơn bạn đã đọc bài viết của MeeyLand. Chúc bạn một ngày tốt lành!