Chỉ giới đường đỏ là gì? Có gì khác với chỉ giới xây dựng?

Chỉ giới đường đỏ là gì? Làm thế gì để phân biệt đâu là chỉ giới đường đỏ và đâu là chỉ giới xây dựng trong xây dựng? Hãy cùng Meeyland tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

Chỉ giới đường đỏ là gì?

Trong xây dựng và quy hoạch, các chủ đầu tư cần hiểu rõ về chỉ giới đường đỏ để xây dựng công trình đúng theo quy định của pháp luật và tránh các sai phạm. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng và Thông tư 22/2019/TT-BXD đã quy định chi tiết về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng cũng như khoảng lùi công trình.

Chỉ giới đường đỏ là gì? Chỉ giới đường đỏ, hay còn gọi là ranh lộ giới, là một đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch. Trong thực tế, đường này được đánh dấu trên thực địa để phân định ranh giới gdiữa phần đất xây dựng công trình, nhà ở của các hộ dân với phần đất dành cho đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật và không gian công cộng khác.

Theo quy định, chỉ giới đường đỏ thường là phần ngăn cách giữa đất dành cho đường đô thị, bao gồm lòng đường, lề đường, vỉa hè, và phần đất đã được cấp sổ.

Chỉ giới xây dựng là gì?

Ngoài chỉ giới đường đỏ, trong xây dựng còn có chỉ giới xây dựng. Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất, được quy định theo Thông tư 01/2021/TT-BXD và khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng 2014.

Thông thường, chỉ giới đường đỏ lớn hơn chỉ giới xây dựng. Tuy nhiên, trong thực tế, có những công trình và nhà ở có chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng. Điều này có nghĩa là các công trình và nhà ở này được phép xây dựng trên toàn bộ phần đất được cấp sổ, tương ứng với mật độ xây dựng 100%.

Hồ sơ, thủ tục xin chỉ giới đường đỏ

Hồ sơ xin chỉ giới đường đỏ

Để xin chỉ giới đường đỏ, cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

Văn bản đề nghị ký hợp đồng lập chỉ giới đường đỏ của chủ sở hữu hợp pháp, có thể là cá nhân hoặc pháp nhân sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà, hoặc các văn bản chứng minh quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực.
Hai bản đồ trong số các loại sau: Bản đồ địa hình, Bản đồ địa chính có yếu tố địa hình, hoặc Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/200-1/500. Các bản đồ này phải phù hợp với sơ đồ vị trí được giới thiệu, do cơ quan có tư cách pháp nhân lập không quá 2 năm, phù hợp với hiện trạng thực tế và được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, thẩm định.
Các tài liệu giải trình rõ cơ sở, căn cứ xác minh để xác định chỉ giới đường đỏ, kèm theo giấy Trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải có xác nhận của UBND cấp phường, xã hoặc thị trấn rằng khu đất do cá nhân, hộ gia đình đang quản lý sử dụng không có tranh chấp. Đối với đất đang sử dụng, phải có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư hoặc người đang sử dụng.
Giấy ủy quyền chứng thực tại UBND cấp phường, xã, thị trấn hoặc cơ quan công chứng (nếu chủ sử dụng đất không trực tiếp thực hiện thủ tục).

Thủ tục xin chỉ giới đường đỏ

Thủ tục xin chỉ giới đường đỏ gồm 3 bước: chuẩn bị hồ sơ, nộp hồ sơ và nhận kết quả. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố hoặc Viện Quy hoạch Xây dựng.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: Hồ sơ cần chuẩn bị đã được nêu ở trên. Lưu ý, người nộp phải kiểm tra kỹ các giấy tờ để tránh sai sót và đảm bảo tính chân thực của hồ sơ.
Bước 2: Nộp hồ sơ: Người nộp đến nộp hồ sơ vào giờ hành chính tại Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố hoặc Viện Quy hoạch Xây dựng. Nếu hồ sơ đủ tiêu chuẩn, người nộp sẽ nhận được phiếu nhận và hẹn trả kết quả sau khi thủ tục được giải quyết. Nếu hồ sơ chưa đủ tiêu chuẩn, cán bộ sẽ hướng dẫn người nộp sửa chữa và bổ sung theo quy định.
Bước 3: Nhận kết quả: Người nộp sẽ nhận kết quả theo thời gian ghi trên giấy hẹn. Lưu ý đối với khu đất mới và đất đang sử dụng: Khu đất mới: Phải có bản sao công văn giới thiệu địa điểm hợp pháp kèm sơ đồ giới thiệu địa điểm và đất đang sử dụng: Phải có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ sử dụng hoặc chủ đầu tư.

Khoảng lùi công trình là gì?

Khoảng lùi công trình là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Quy định về khoảng lùi công trình nhằm ngăn chặn việc các công trình hoặc nhà ở lấn chiếm quá chỉ giới đường đỏ. Khoảng lùi này giúp chủ đầu tư xây dựng công trình một cách hợp lý, không vi phạm các quy định về chiều cao hay chiều rộng.

Khoảng lùi công trình phụ thuộc vào chiều cao (số tầng) của công trình. Công trình càng cao thì khoảng lùi càng lớn, dẫn đến diện tích xây dựng của chủ đầu tư bị thu hẹp lại. Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, khoảng lùi được quy định theo bảng dưới đây:

Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)	Chiều cao xây dựng công trình (m)
	≤ 19	19 ÷< 22	22 ÷< 28	≥ 28
< 19	0	03	04	06
19 ÷< 22	0	0	03	06
≥ 22	0	0	0	06

Ví dụ cụ thể:

Đường có lộ giới dưới 19m:

Công trình có độ cao dưới 22m: được phép xây sát chỉ giới đường đỏ.
Công trình có độ cao từ 22m đến 25m: khoảng lùi là 3m tính từ chỉ giới đường đỏ.
Công trình có độ cao từ 25m đến 28m: cần lùi vào 4m so với chỉ giới đường đỏ.
Công trình có độ cao từ 28m trở lên: phải lùi vào 6m so với chỉ giới đường đỏ.

Đường có lộ giới từ 19m đến 22m:

Công trình có độ cao dưới 25m không cần cách lộ giới.
Công trình có độ cao từ 25m đến 28m: phải lùi vào 3m so với chỉ giới đường đỏ.
Công trình có độ cao từ 28m trở lên: phải lùi vào ít nhất 6m so với chỉ giới đường đỏ.

Đường có lộ giới từ 22m trở lên:

Công trình có độ cao dưới 28m không cần phải cách lộ giới.
Công trình có độ cao từ 28m trở lên: phải cách lộ giới ít nhất 6m.

Các trường hợp xây dựng được vượt chỉ giới đường đỏ

Vi phạm chỉ giới đường đỏ là không được phép khi chủ đầu tư xây dựng các công trình, nhà ở. Tuy nhiên, có một số trường hợp đặc biệt mà phần nhà được phép vượt qua chỉ giới đường đỏ, cụ thể như sau:

Trường hợp khi chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng

Một số phần nhà được nhô ra khi hai chỉ giới đường đỏ và xây dựng trùng nhau được quy định như sau:

Đường ống đứng thoát nước mưa được đặt ở mặt ngoài nhà có thể vượt quá chỉ giới đường đỏ nhưng không quá 0,2m, đồng thời phải đảm bảo thẩm mỹ và mỹ quan chung.
Từ độ cao 1m tính từ mặt vỉa hè trở lên, các phần trang trí được phép nhô ra ngoài chỉ giới đường đỏ nhưng không quá 0,2m.
Trên độ cao 3,5m, các bộ phận cố định của ngôi nhà như ban công, ô-văng, mái đua (trừ mái hè, mái đón) được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ, với điều kiện không nhô ra ngoài vỉa hè và không vượt quá 1m so với chiều rộng của vỉa hè, tuân thủ quy định về chiều rộng của lộ giới.
Các bộ phận ngầm dưới mặt đất của nhà phải giới hạn trong chỉ giới đường đỏ để tránh ảnh hưởng đến vỉa hè và lòng đường trong trường hợp có sự cố.
Mái hè phố và mái đón được khuyến khích xây dựng để phục vụ công cộng, tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ, nhưng không được sử dụng cho bất kỳ mục đích khác và không được vượt quá chỉ giới đường đỏ, đặc biệt là không cao hơn vỉa hè từ 3,5m trở lên.

Trường hợp khi chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ

Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào phía sau chỉ giới đường đỏ, không bộ phận nào của căn nhà được phép vượt qua chỉ giới đường đỏ. Tuy nhiên, các bộ phận của công trình hoặc nhà ở có thể vượt quá chỉ giới xây dựng nhưng phải nằm trong khoảng lùi của công trình, trong các trường hợp sau đây:

Bậc thềm, móng nhà, cánh cửa, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, ô-văng, mái đón, mái đua.
Ban công có thể nhô ra nhưng phải giới hạn trong khoảng 1,4m tính từ chỉ giới xây dựng, không được làm thành lô gia hoặc buồng kín.

Thông tin về chỉ giới đường đỏ là gì, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi của công trình là những điều cần thiết phải nắm rõ trước khi bắt đầu thi công một công trình hay nhà ở.