Giá Nhà Tại TP Hồ Chí Minh Tăng Cao. Nguyên Nhân Do Đâu?

TP. Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế lớn, thu hút nhiều người đến sinh sống và làm việc, chính vì thế nhu cầu nhà ở không ngừng tăng và vấn đề “Giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh tăng cao” trở thành vấn đề quan tâm hàng đầu. Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến vấn đề này, hãy cùng Meey Land tìm hiểu chi tiết hơn trong bài viết này nhé!

 

Giá nhà TP. Hồ Chí Minh vẫn đang tiếp tục tăng 

Mặc dù thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi và các doanh nghiệp bất động sản tung ra sản phẩm mới để bắt kịp chu kỳ mới, nhưng một điều đáng lo ngại là giá bán của cả sản phẩm mới lẫn cũ trên thị trường thứ cấp đang có xu hướng tăng lên.

Cụ thể, giá căn hộ cao cấp tại TP.HCM (từ 55 triệu đồng/m² trở lên) đã tăng 5%, trong khi phân khúc trung cấp (từ 35-55 triệu đồng/m²) tăng 2% so với quý trước. Hiện tại, giá chung cư trung bình ở TP.HCM dao động khoảng 48 triệu đồng/m².

Về cơ cấu, tổng thị trường chung cư TP.HCM có khoảng 1.160 căn hộ được tung ra, trong đó có gần 680 căn thuộc phân khúc trung cấp, 314 căn thuộc phân khúc cao cấp và số còn lại là căn hộ hạng sang. Thị trường tiếp tục ghi nhận thêm một quý không có căn hộ giá rẻ.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý 1/2024, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM đã giảm 54% so với quý trước đó. Mặc dù vậy, giá trung bình của các căn hộ chung cư tại TP.HCM vẫn đạt mức 62 triệu đồng/m², tăng 0,1% so với quý trước.

Nhìn chung, giá nhà ở TP. HCM vẫn chưa có dấu hiệu “hạ nhiệt”, với nguồn cung chủ yếu là các căn hộ phân khúc trung cấp đổ lên, nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi thị trường.

Nguồn cung khan hiếm đẩy giá nhà ở tăng cao

Trên đà phát triển kinh tế, nhu cầu nhà ở của TP. HCM cũng tăng cao, để đáp ứng đủ cần khoảng 50.000 căn hộ, trong đó 60 – 70% trong đó là nhà ở bình dân. Tuy nhiên, tính cả trong tương lai, nguồn cung của TP.HCM và cả các tỉnh lân cận cũng không đủ để đáp ứng nhu cầu hiện hữu của thành phố này.

Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cho biết, trong quý 1/2024, nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM đã giảm mạnh 35% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái, xuống còn 4.922 căn hộ. Nguyên nhân là do 9 dự án tạm ngưng bán hàng vì chưa hoàn thành các yêu cầu pháp lý hoặc điều chỉnh chính sách bán hàng; 2 dự án bị hoãn kế hoạch mở bán, dẫn đến nguồn cung mới chỉ đạt 633 căn từ 1 dự án mới và 6 dự án giai đoạn tiếp theo. Phần lớn nguồn cung sơ cấp (82%) tập trung ở quận 9 cũ, quận Bình Tân và huyện Bình Chánh.

Giá nhà tăng do chi phí đầu vào cao ngất ngưởng

Không chỉ do nguồn cung khan hiếm, giá nhà ở tăng còn do chi phí đầu vào như đất, xây dựng, vốn bị đội lên nhiều lần. Trong đó, rào cản pháp lý cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng không ngừng trong những năm qua. Theo đại diện một doanh nghiệp tại TP.HCM, trước đây chỉ mất khoảng 1-2 năm để hoàn tất các thủ tục pháp lý cho một dự án, nhưng hiện nay thời gian này kéo dài từ 3-5 năm, và nếu gặp vấn đề về pháp lý, có thể kéo dài đến 5-7 năm. Điều này làm cho chi phí tài chính tăng lên nhiều lần so với dự kiến ban đầu, và chủ đầu tư thường phải đưa chi phí này vào giá bán, khiến giá nhà tăng đáng kể.

Thêm vào đó là do quỹ đất để phát triển dự án ngày càng khan hiếm. Các chủ đầu tư không dám bán với giá thấp khi chi phí sử dụng đất vẫn chưa rõ ràng. Sau khi bán xong một dự án, có khi doanh nghiệp phải đối mặt với nguy cơ phá sản chỉ vì chi phí sử dụng đất tăng vọt, khiến doanh thu của cả dự án không đủ để trang trải tiền sử dụng đất. Tình trạng này đã xảy ra với nhiều dự án trước đây.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã từng chỉ ra rằng trong 10 năm qua (2013-2023), giá bất động sản đã tăng hàng chục lần. Theo ước tính của họ, mỗi năm, Việt Nam sẽ thiếu khoảng 300.000 đơn vị nhà ở. Sự thiếu hụt này, đặc biệt là thiếu hụt nhà ở có giá phù hợp, sẽ làm cho giá nhà tiếp tục tăng cao hơn.

Giá nhà đắt do doanh nghiệp định giá theo tiềm năng tương lai

Chẳng hạn, tại Dự án Eaton Park (TP Thủ Đức), mặc dù chưa công bố giá chính thức, nhưng theo các đơn vị môi giới, giá bán sẽ dao động trong khoảng 6.000 – 7.000 USD/m² (tương đương 147,6 – 172,2 triệu đồng/m²).

Theo đó, căn hộ một phòng ngủ với diện tích 49 m² tại dự án này được chào bán với giá gần 6,7 tỷ đồng, vượt xa so với các dự án cao cấp khác đang triển khai trong cùng khu vực như LUMIÈRE Riverside của Masterise Homes hay The 9Stella của Sơn Kim, vốn có mức giá khoảng 90-100 triệu đồng/m².

Một dự án chung cư khác cũng đang được chào bán tại quận 7 là Phú Mỹ Hưng L’arcade, nằm trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng, với giá dự kiến từ 80 đến 120 tỷ đồng mỗi căn. Nhiều nhà đầu tư sốc vì nếu tính theo m² đất thì giá thấp nhất cũng trên 780 triệu đồng/m², và nếu tính theo m² sàn xây dựng thì mức giá nhỏ nhất cũng vượt hơn 183 triệu đồng/m².

Không chỉ ở TP. Hồ Chí Minh, mà còn tại các tỉnh lân cận, nhiều dự án ra mắt gần đây cũng xác lập mặt bằng giá bán mới. Điển hình tại Đồng Nai, Ecopark mở bán dự án Eco Village Saigon River với mức giá thấp nhất trong khoảng 126 triệu đồng/m² đất và cao nhất lên đến hơn 170 triệu đồng/m² đất. Hay dự án Sycamore của Capitalland cũng đưa ra mức giá bán trung bình từ 100 đến 120 triệu đồng/m² cho các căn nhà phố liền kề và song lập.

Theo các đơn vị môi giới, giá nhà tăng chủ yếu là do chủ đầu tư vẫn đang rao bán theo mức giá kỳ vọng trong tương lai, khi giao nhà vào 3-5 năm tới. Tuy nhiên, dù giá cao, nhưng các chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi lãi suất và thanh toán chậm với giá trị thấp cho đến lúc nhận nhà. Nếu tính theo tiềm năng trong tương lai, mức giá hiện tại là không quá “đắt”.

Tình hình thị trường bất động sản tại Việt Nam và dự báo về sự biến động giá nhà trong tương lai

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thị trường bất động sản năm nay sẽ tiếp tục mất cân đối cung cầu, với nguồn cung nhà ở thiếu hụt, đặc biệt là nhà ở bình dân và nhà ở xã hội, dẫn đến khả năng giá nhà tăng cao. Số liệu từ Hiệp hội cho thấy 71% nguồn cung thị trường bất động sản TP.HCM thuộc phân khúc cao cấp, còn lại là nhà ở trung cấp.

Một số chuyên gia bất động sản nhận định rằng khi các Luật Đất đai, Nhà ở, và Kinh doanh mới có hiệu lực, giá nhà sẽ tăng do nhiều nguyên nhân. Một trong những nguyên nhân chính là sau năm 2025, nhiều mảnh đất chưa được cấp sổ sẽ được hợp pháp hóa, dẫn đến việc quỹ đất giá rẻ hiện tại sẽ tăng giá, ảnh hưởng đến mặt bằng giá nhà chung.