oQuản lý thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sự ổn định và phát triển kinh tế. Nhật Bản, với kinh nghiệm đối phó với bong bóng BĐS. Đã cung cấp nhiều bài học quý giá cho Việt Nam. Bài viết này sẽ đi sâu vào các chiến lược quản lý thị trường BĐS của Nhật Bản và đưa ra những gợi ý chính sách cho Việt Nam.
Bong bóng BĐS và bài học từ Nhật Bản
Bong bóng BĐS là hiện tượng mà mọi nhà đầu tư cần biết khi đầu tư bất động sản. Trong lịch sử, Nhật Bản đã xảy ra hiện tượng này và chịu thiệt hại kinh tế nặng nề. Tuy nhiên, đất nước này đã vượt qua được giai đoạn khó khăn đó. Hãy cùng tìm hiểu kinh nghiệm của Nhật Bản về vấn đề này nhé!
Bong bóng BĐS là gì?
Bong bóng bất động sản (BĐS) là hiện tượng giá trị tài sản bất động sản tăng nhanh chóng và vượt xa giá trị thực tế của chúng. Nguyên nhân do sự lạc quan thái quá và đầu cơ của các nhà đầu tư. Khi bong bóng BĐS nổ, giá trị tài sản giảm mạnh. Đã gây ra tổn thất lớn cho các nhà đầu tư, các ngân hàng và nền kinh tế nói chung. Điều này thường dẫn đến khủng hoảng tài chính. Như đã thấy trong các cuộc khủng hoảng nhà đất ở Nhật Bản vào cuối những năm 1980 và ở Mỹ vào năm 2008.
Chiến lược kiểm soát bong bóng của Nhật Bản
Nhật Bản đã triển khai một loạt chiến lược kiểm soát bong bóng bất động sản nhằm ngăn chặn sự thổi phồng giá trị và duy trì sự ổn định kinh tế. Đầu tiên, Nhật Bản tăng cường giám sát tín dụng và thiết lập tiêu chuẩn nợ xấu thấp. Đảm bảo các khoản vay BĐS được kiểm soát chặt chẽ và minh bạch. Điều này giúp ngăn ngừa tình trạng nợ xấu và bảo vệ hệ thống tài chính khỏi rủi ro liên quan đến BĐS.
Thứ hai, Nhật Bản áp dụng chính sách định giá thận trọng. Yêu cầu các ngân hàng và tổ chức xác định giá trị tài sản BĐS dựa trên cơ sở thực tế. Và không dựa vào dự đoán tăng giá vô lý. Chính sách này giúp ngăn chặn sự gia tăng giá trị ảo của BĐS. Nó cũng đồng thời duy trì sự ổn định trên thị trường.
Thứ ba, Nhật Bản thiết lập cơ chế phá sản ngân hàng rõ ràng. Trước đây, Nhật Bản không có quy trình phá sản cho các ngân hàng yếu kém. Đã dẫn đến tình trạng nhiều ngân hàng không chuẩn bị cho tình huống xấu. Sau khủng hoảng, Nhật Bản đã cải cách hệ thống tài chính, tạo ra cơ chế phá sản để xử lý các ngân hàng không hiệu quả. Giúp bảo vệ nền kinh tế khỏi sự sụp đổ lan rộng.
Những chiến lược này giúp Nhật Bản kiểm soát bong bóng BĐS, quản lý thị trường BĐS qua những biến động lớn. Việt Nam có thể học hỏi từ những kinh nghiệm này để xây dựng một thị trường BĐS ổn định và phát triển.
Thực trạng của thị trường BĐS Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam có những nét tương đồng và khác biệt với Nhật Bản. Vì vậy, những kinh nghiệm của Nhật Bản có thể được vận dụng linh hoạt tại Việt Nam.
Yếu tố giá
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện nay đang chứng kiến sự phát triển nhanh chóng. Nhưng đi cùng với nó là đối mặt với nhiều thách thức. Trong năm 2023, giá BĐS tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đã tăng mạnh. Trung bình tăng từ 10-15% so với năm trước. Nguồn cung tăng đáng kể, đặc biệt là trong phân khúc trung cấp và cao cấp. Có khoảng 35.000 căn hộ mới được tung ra thị trường. Khả năng thanh khoản vẫn gặp khó khăn, nhiều dự án bị chậm, không thể bán được. Đã gây áp lực lớn lên cả chủ đầu tư và người mua. Nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng. Trong khi đó, các nguồn vốn từ các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm… còn hạn chế.
Nợ xấu
Nợ xấu từ các khoản vay BĐS vẫn là vấn đề nghiêm trọng. Với tỷ lệ nợ xấu ngành BĐS năm 2023 đạt khoảng 3%, tăng so với năm 2022. Tính đến hết năm 2023, dư nợ ngân hàng cho vay BĐS đạt khoảng 1.200.000 tỷ đồng, chiếm 9% tổng dư nợ. Chi ngân sách đầu tư xây dựng cơ bản đạt khoảng 150.000 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo tín dụng ngân hàng chủ yếu dưới dạng BĐS (khoảng 70%). Hơn nữa, hệ thống pháp lý và các quy định liên quan đến BĐS còn nhiều bất cập. Đã làm phức tạp quá trình cấp phép xây dựng, chuyển nhượng đất đai và thủ tục hành chính. Giá đất và giá nhà ở leo thang, gây khó khăn cho người có thu nhập trung bình.
Quy mô hoạt động
Dù quy mô hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,8% GDP của Việt Nam năm 2023. Tính lan tỏa của thị trường BĐS vẫn rất lớn. Nó liên quan đến nhiều ngành nghề như xây lắp, sản xuất nguyên vật liệu, lao động, chủ hộ. Sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài cũng tăng mạnh. Đặc biệt từ các quốc gia như Hàn Quốc, Nhật Bản, và Singapore. Để tập trung vào các dự án hạ tầng và khu đô thị mới. Mặc dù có những bước tiến đáng kể. Nhưng thị trường BĐS Việt Nam cần cải thiện các chính sách pháp lý. Cần kiểm soát nợ xấu và phát triển nhà ở xã hội. Để được đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định trong tương lai.
Gợi ý chính sách cho Việt Nam
Để phát triển thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam một cách bền vững và ổn định, một số chính sách cần được triển khai:
Hoàn thiện khung pháp lý
Việt Nam cần xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp lý liên quan đến BĐS. Bao gồm các quy định về cấp phép xây dựng, chuyển nhượng đất đai. Một khung pháp lý minh bạch và hiệu quả. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch và thu hút đầu tư.
Ngoài ra, việc thiết lập nợ xấu và giám sát tín dụng chặt chẽ là rất quan trọng. Điều này giúp kiểm soát dòng tiền và ngăn ngừa việc thổi phồng giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro bong bóng. Cần có các quy định chặt chẽ về việc định giá BĐS dựa trên cơ sở thực tế. Tránh các dự đoán tăng giá không có căn cứ. Điều này giúp ngăn ngừa bong bóng và đảm bảo giá BĐS phản ánh đúng giá trị thực.
Đa dạng hóa nguồn vốn
Khuyến khích sự tham gia của các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, và công ty bảo hiểm vào thị trường BĐS. Việc này không chỉ giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Mà nó còn tạo ra sự ổn định và bền vững cho thị trường.
Tăng cường đầu tư hạ tầng
Đầu tư vào các dự án hạ tầng giao thông, công cộng nhằm tăng cường giá trị BĐS và thu hút đầu tư. Hạ tầng tốt giúp kết nối các khu vực phát triển. Tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển toàn diện của thị trường BĐS.
Cơ chế phá sản ngân hàng
Xác lập cơ chế cho việc phá sản các ngân hàng có nợ xấu từ BĐS quá cao. Hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường vai trò của các cơ quan. Có liên quan như bảo hiểm tiền gửi và cơ quan thu hồi, xử lý nợ.
Kết luận
Nhật Bản đã trải qua nhiều biến động trên thị trường BĐS và có nhiều bài học quý giá. Việt Nam cần học hỏi Nhật Bản để xây dựng và quản lý thị trường BĐS ổn định. Việc hoàn thiện khung pháp lý, cải thiện cơ chế giám sát tín dụng và đa dạng hóa nguồn vốn là những bước quan trọng để đạt được mục tiêu này.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, chúng tôi không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. Mặc dù đã nỗ lực để đảm bảo rằng thông tin được cung cấp trong bài viết này là chính xác, đáng tin cậy và hoàn chỉnh vào thời điểm đăng tải, nhưng thông tin được cung cấp trong bài viết này không nên được dựa vào để đưa ra bất kỳ quyết định tài chính, đầu tư, bất động sản hoặc pháp lý nào.
Thêm vào đó, thông tin không thể thay thế lời khuyên từ một chuyên gia được đào tạo, người mà có thể xem xét, đánh giá các sự kiện và hoàn cảnh cá nhân của bạn. Chúng tôi không chịu bất kỳ trách nhiệm nào nếu bạn sử dụng những thông tin này để đưa ra quyết định.