Thị trường chung cư Hà Nội đã hạ nhiệt sau Tết Nguyên đán, nhưng giá vẫn cao. Dù thanh khoản chững lại, nhiều chủ nhà vẫn kiên quyết không giảm giá.
Chung cư Hà Nội vẫn neo giá cao trong các tháng đầu năm 2024
Trong các tháng đầu năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội không còn duy trì được sự sôi động như trước đây. Thay vào đó, nó đã suy giảm đáng kể, được phản ánh rõ nét trong báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2024 của Batdongsan.com.vn. Báo cáo này cho thấy mức độ quan tâm của người mua và lượng tin đăng bán chung cư giảm lần lượt 30% và 2%. Điều này cho thấy sự giảm nhiệt chung của toàn thị trường bất động sản.
Mức độ suy giảm ở các phân khúc chung cư
Khi xem xét kỹ hơn từng phân khúc chung cư, sự suy giảm trở nên càng rõ ràng. Đối với phân khúc căn hộ cao cấp, mức độ quan tâm của người dùng giảm 20%, trong khi lượng tin đăng giảm 8%. Điều này cho thấy sự giảm sút đáng kể về nhu cầu mua bán các căn hộ cao cấp.
Tương tự, ở phân khúc căn hộ trung cấp, mức độ quan tâm giảm đến 25%, tuy nhiên, lượng tin đăng lại tăng 3%, có thể do nhiều chủ nhà vẫn kỳ vọng bán được giá cao hơn. Đối với chung cư bình dân, mức độ quan tâm giảm mạnh nhất, tới 30%, và lượng tin đăng giảm 3%. Sự suy giảm này phản ánh rõ ràng sự khó khăn chung của thị trường bất động sản Hà Nội trong các tháng đầu năm 2024.
- Mặc dù mức độ quan tâm và lượng tin đăng giảm mạnh, giá chung cư Hà Nội vẫn giữ ở mức cao.
- Theo báo cáo tháng 4/2024 của Batdongsan.com.vn:
- Giá căn hộ cao cấp tăng 3% so với tháng 3/2024.
- Giá căn hộ trung cấp tăng 5%.
- Giá căn hộ bình dân tăng 12%.
Khảo sát thực tế về thị trường chung cư
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, giao dịch thị trường chung cư đã chững lại và giảm tốc trong hai tháng gần đây. Tình trạng này cho thấy sự suy giảm trong nhu cầu và sức mua của thị trường, ảnh hưởng đến số lượng giao dịch thành công.
Tình hình giá bán và tâm lý chủ nhà
Dù vậy, chỉ một số ít người mua nhà vào thời kỳ giá đỉnh và dựa vào đòn bẩy tài chính từ ngân hàng mới chấp nhận bán cắt lỗ từ 50-150 triệu đồng/căn để thoát hàng. Phần lớn các chủ nhà vẫn kiên quyết giữ nguyên giá bán, không chấp nhận giảm giá bất chấp tình hình thị trường không thuận lợi.
Chia sẻ từ một chủ căn hộ tại Vinhomes Smart City
Chị Lê Thị Mỹ Linh, chủ một căn hộ tại tòa GS thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City, hiện đang rao bán căn hộ hai phòng ngủ với giá hơn 3,5 tỷ đồng. Chị Linh có kế hoạch chuyển đến nơi ở mới do thay đổi chỗ làm việc. Việc rao bán căn hộ diễn ra đúng thời điểm thị trường chung cư đang chững lại. Tuy nhiên, chị Linh cho biết mức giá chị đưa ra là mức giá mà hàng xóm của chị đã bán thành công hồi tháng 3, thời điểm thị trường chung cư đang ở đỉnh cao.
Kỳ vọng và điều chỉnh giá bán
Chị Linh vẫn giữ hy vọng có thể bán được căn hộ với mức giá tương tự. Tuy nhiên, để tăng khả năng giao dịch thành công, chị sẵn sàng giảm nhẹ từ 30-50 triệu đồng cho những khách mua thiện chí. Điều này thể hiện sự linh hoạt trong chiến lược bán hàng của chị Linh, nhằm thu hút sự quan tâm của người mua trong bối cảnh thị trường đang giảm nhiệt.
Trường hợp không thanh khoản được với giá kì vọng, chị Linh cho biết cũng sẽ không giảm giá, mà chọn giải pháp cho thuê lại, còn mình đi thuê nhà gần chỗ làm mới. “Căn hộ của tôi chắc chắn sẽ còn tăng giá. Nhiều tòa chung cư mới đang mở bán trên thị trường có giá cao hơn hẳn 10-30% so với căn hộ của tôi.
Giá chung cư Hà Nội khan hiếm, quỹ đất trung tâm cạn kiệt
Các dự án mới có lợi thế về chính sách bán hàng như miễn gốc lãi trong thời gian dài nên thanh khoản nhanh và dễ hơn khi thị trường chững. Vì thế, căn hộ của tôi vẫn còn đà tăng khi nguồn cung vẫn hiếm, dự án mới giá cao hơn hẳn. Nếu trong hai tháng đầu rao bán mà không gặp khách chấp nhận mức giá đó, tôi sẽ cho thuê lại, đợi giá tăng rồi bán ra”, chị Linh chia sẻ.
Tình hình thị trường chung cư tại khu đô thị Sucido Mỹ Đình
Không chỉ riêng chị Linh, anh Trần Huy Toàn cũng đang rao bán căn hộ 3 phòng ngủ tại khu đô thị Sucido Mỹ Đình với giá hơn 4 tỷ đồng và kiên quyết không giảm giá. Anh Toàn chia sẻ rằng nếu không bán được với giá mong muốn, anh sẽ chuyển sang cho thuê căn hộ. Theo anh, giá chung cư không những không giảm mà còn có thể tăng theo các chu kỳ của thị trường do nguồn cung căn hộ thời gian tới vẫn rất hạn chế và các dự án mới mở bán đều có giá rất cao.
Quan điểm của nhà đầu tư
Là một nhà đầu tư, anh Toàn nhận định rằng mặt bằng giá chung cư Hà Nội hiện đang đi ngang. Hiện tượng cắt lỗ chỉ xuất hiện ở số ít nhà đầu tư vốn mỏng, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy ngân hàng và mua vào thời điểm giá đỉnh. Trên thực tế, phần lớn những người đầu tư vào căn hộ chung cư trong thời gian qua đều thuộc nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính vững chắc. Họ thường ưu tiên bài toán cho thuê trước khi tính đến lợi nhuận từ việc tăng giá căn hộ. Điều này cho thấy sự ổn định và bền vững trong chiến lược đầu tư của họ, bất chấp những biến động ngắn hạn của thị trường.
Đà tăng giá liên tục của chung cư Hà Nội
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản, cho biết giá chung cư Hà Nội đã tăng liên tục trong 21 quý liên tiếp, đạt mức trung bình 59 triệu đồng/m². Mặc dù giao dịch có thể giảm nhiệt, giá chung cư khó có thể giảm trong ngắn hạn do tình trạng khan hiếm nguồn cung. Nguyên nhân chính là các vướng mắc pháp lý, không thể giải quyết trong một sớm một chiều.
Tình trạng khan hiếm nguồn cung và triển vọng thị trường
Theo ông Đính, để một dự án nhà ở được phê duyệt pháp lý cần ít nhất 5 năm từ lúc triển khai thủ tục đầu tư đến khi chào bán, xây dựng và đưa vào vận hành. Vì vậy, dù nguồn cung thị trường có cải thiện trong thời gian tới, nhưng mức tăng sẽ không đủ mạnh để đáp ứng nhu cầu. Tình trạng khát nguồn cung sẽ tiếp tục là vấn đề lớn của thị trường nhà ở, khiến giá chung cư Hà Nội khó có khả năng giảm trong tương lai gần.
Nhận định từ chuyên gia về thị trường chung cư Hà Nội
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cũng cho rằng nguồn cung chung cư tại Hà Nội chưa thể cải thiện ngay lập tức. Theo ông, hành vi mua bán và đầu tư của người tiêu dùng hiện nay tập trung vào các yếu tố chính như giá cả và khả năng sinh lời, pháp lý và uy tín của chủ đầu tư, vị trí và cơ sở hạ tầng, cũng như tâm lý thị trường. Trước khi quyết định mua, người tiêu dùng thường đánh giá kỹ lưỡng các sản phẩm dựa trên các tiêu chí này.
Thách thức về nguồn cung và tiêu chí người mua
Hiện tại, thị trường chung cư vẫn khan hiếm các sản phẩm có thể đáp ứng đầy đủ các tiêu chí mà người tiêu dùng đặt ra. Sự thiếu hụt này khiến việc tìm kiếm và lựa chọn căn hộ phù hợp trở nên khó khăn hơn, làm gia tăng áp lực lên cả người mua lẫn người bán. Những căn hộ đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu về giá trị, pháp lý, vị trí và tiện ích vẫn rất ít, dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt và giá bán cao hơn so với kỳ vọng của nhiều người tiêu dùng.
Theo Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thời gian tới, khi các quy định chặt chẽ của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch và lành mạnh hơn. Tuy nhiên, những quy định này cũng sẽ làm giảm số lượng chủ đầu tư đủ điều kiện để triển khai các dự án mới. Kết quả là, nguồn cung chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục khan hiếm.
Nguồn cung và nhu cầu trong tương lai
Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu và ngày càng tăng cao, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội. Do đó, hy vọng về việc giá chung cư giảm mạnh trong tương lai gần là không thực tế. Sự chênh lệch giữa cung và cầu sẽ tiếp tục duy trì mức giá cao trên thị trường chung cư, khiến việc mua nhà trở nên khó khăn hơn đối với nhiều người.