Theo nhiều ghi nhận từ đầu năm 2024 đến nay, nhìn chung bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh có tỷ lệ hấp thụ kém hơn 20% so với bất động sản tại Hà Nội. Tuy giá chung cư đều tăng trên cả nước nhưng tỷ lệ bất động sản tại TPHCM được hấp thụ kém hơn và nguồn cung cũng hạn chế hơn so với đầu cầu Hà Nội.
Bất Động Sản Hà Nội, Cung – Cầu Đều “Vượt Mặt” Thành phố Hồ Chí Minh
Trong tháng 4/2024 thị trường bất động sản Hà Nội và các tỉnh phía Bắc đang có xu hướng áp đảo bất động sản TP.HCM và các tỉnh phía Nam về cả nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ.
Cụ thể trong tháng 4, thị trường BĐS Hà Nội và các tỉnh lân cận ghi nhận 5.205 sản phẩm nhà đất mới chào bán, tỷ lệ hấp thụ ghi nhận trung bình từ 60-64% trên nguồn cung mới. Trong khi đó tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, hoạt động mua bán BĐS chỉ có thêm khoảng 1.494 sản phẩm nhà đất mới, sức mua tính trên nguồn cung mới đạt khoảng 40-45%, có cải thiện tích cực so với cùng kỳ nhưng thấp hơn 20% những thị trường BĐS khu vực phía Bắc.
Bên cạnh đó, trong tháng 4 thị trường BĐS cả nước có khoảng 7.336 sản phẩm nhà đất rao bán mới, tỷ lệ hấp thụ chung ở mức 50-55%. Nguồn cung mới trong tháng 4 có sự tăng trưởng đáng kể, gấp 1,8 lần so với toàn quý 1/2024. Đây là con số tích cực nếu so sánh với con số 5-10% giai đoạn cùng kỳ 2023 và 30-40% của các tháng đầu năm.
Theo một số chuyên gia BĐS, so với TPHCM thì tỷ lệ chuyển đổi khách hàng ở Hà Nội hiệu quả hơn so với TPHCM và các vệ tinh tại khu vực miền Nam, đặc biệt là phân khúc căn hộ, một số dự án có đăng ký mua sản phẩm đến hơn 90% giỏ hàng trong đợt mở bán đầu tiên. Nguồn cung mới chủ yếu đến đến từ thị trường miền Bắc với các dự án có quy mô lớn như Lumi Hà Nội, Vinhomes Royal Island và một số dự án nổi bật ở phía Nam như A&T Sky Garden, Akari City.
Ở khu vực miền Nam, trong tháng 4/2024, phân khúc căn hộ chung cư có sự cải thiện rõ nét về giao dịch. Theo đó, gần 1.600 căn hộ mới được mở bán tại thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận. Nguồn cung mới tăng mạnh gấp 3,8 lần so với tháng trước và gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm 2023, tập trung tại TP. HCM, Bình Dương và Long An, các tỉnh giáp ranh còn lại không ghi nhận nguồn cung mới mở bán.
Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường ghi nhận mức 51%. Trong đó, Bình Dương lần lượt chiếm 80% tổng nguồn cung và 71% lượng tiêu thụ mới. Dù vậy, sức mua BĐS TP.HCM và các tỉnh lân cận vẫn thấp hơn so với thị trường BĐS Hà Nội và khu vực phía Bắc. Một phần do thiếu đa dạng nguồn cung do ách tắc pháp lý, phần vì các tỉnh phía Bắc nói chung và BĐS Hà Nội nói riêng vẫn đang trong giai đoạn “sốt nóng”.
Giá Chung Cư Tiếp Tục Tăng Trên Cả Nước
Xét về giá, phân khúc căn hộ chung cư vẫn nổ giá liên tục tăng trên hầu hết các khu vực. Trong đó, mức tăng trưởng mạnh nhất thuộc về chung cư Hà Nội và các tỉnh lân cận với khoảng từ 3-5% so với tháng trước. Trung bình giá bán căn hộ chung cư Hà Nội và một số tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh… từ 26-70 triệu đồng/m2.
Khu vực miền Trung với các thị trường trọng điểm như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Yên, Quảng Nam, Bình Định… có giá căn hộ ở tầm 27-100 triệu đồng/m2, tăng 3-5% so với tháng trước. Còn chung cư TP.HCM và vùng lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu có giá bán chung cư tăng nhẹ hơn, từ 2-3% và cũng dao động trong khoảng 28-81 triệu đồng/m2.
Ngoài căn hộ, giá bán các phân khúc còn lại như đất nền, nhà phố, nhà riêng hầu như duy trì xu hướng đi ngang, ít biến động so với tháng trước. Nguyên nhân là do nguồn cung mới của các phân khúc này chưa có sự thay đổi đáng kể.
Để lý giải yếu tố khiến thị trường BĐS TP.HCM và các tỉnh phía Nam có phần “lép vế” hơn Hà Nội và phía Bắc, chuyên gia cho rằng bên cạnh việc thị trường chung cư Hà Nội vừa trải qua đợt nóng sốt cục bộ khiến nhu cầu và giao dịch tăng mạnh thì BĐS Hà Nội cũng đang chiếm ưu thế hơn về nguồn cung và phát triển dự án mới. Cụ thể, trong tháng 4, thị trường chung cư Hà Nội có thêm 4 dự án mới triển khai bán hàng như Lumi Hà Nội, Zurick 2, The Canopy -TC2, Vinhome Royal Island. Trong khi đó, ở khu vực miền Nam chỉ có 2 dự án tại Bình Dương. Chính ngay tại TPHCM cũng gần như là không có dự án nào mới, các giỏ hàng vẫn còn tồn động do chất lượng thấp mà giá lại cao.
Nhìn chung, mức giá mở bán của các dự án mới đang khá hợp lý nên các chính sách bán hàng hiện tại được các chủ đầu tư tung ra ít ghi nhận sự đột phá và hạ nhiệt hơn so với năm 2023. Dù vậy nhờ những thông tin tích cực từ lãi suất, chính sách điều hành và hạ tầng mà giao dịch mở bán các dự án bất động sản TP.HCM và Hà Nội vẫn có sự cải thiện tích cực.
Lời kết
Nguồn cung trong các tháng tiếp theo được dự báo sẽ tiếp tục cải thiện hơn từ các dự án mới đang được truyền thông và công bố trong tháng 4/2024. Bên cạnh đó, chỉ số tâm lý người mua nhà có cải thiện và đều tin rằng thị trường đã bước qua vùng đáy. Vì vậy, giao dịch bất động sản trong các tháng sau dự kiến sẽ tăng trưởng tốt hơn tháng trước tại cả Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.