Thị trường chung cư Hà Nội trong những tháng đầu năm 2024 đang chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Điều này khiến nhiều người liên tưởng đến “cơn sốt” chung cư TP.HCM cách đây vài năm, và đặt ra câu hỏi liệu thị trường Hà Nội có đang đi theo “kịch bản” tương tự hay không? Đâu là nguyên nhân dẫn đến xu hướng này và điều gì đang chờ đợi thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2024? Hãy cùng Meeyland phân tích chi tiết để có cái nhìn toàn diện về tình hình này.
Thị trường chung cư Hà Nội đang chuyển động
Chung cư Hà Nội tăng giá mạnh mẽ
Thị trường chung cư Hà Nội năm 2024 đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, tiếp nối đà tăng giá của những năm trước. Theo số liệu từ nhiều nghiên cứu, giá chung cư tại Hà Nội đã có những biến động đáng kể và xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục trong năm 2024.
Theo báo cáo của Savills, tính tới thời điểm cuối năm 2023, giá mở bán chung cư trung bình tại thị trường Hà Nội đã tăng 20 quý liên tiếp. Giá bán sơ cấp của loại hình bất động sản này đạt con số 58 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 12% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mặc dù có sự tăng trưởng về giá nhưng lượng căn hộ lại giảm tới 41% theo năm chỉ với con số là 11.911 căn.
Tính từ quý 4/2023 đến quý 1/2024, thị trường Hà Nội ghi nhận mức tăng trưởng tốt khi mức giá và tỷ lệ hấp thụ đều có sự tăng trưởng đáng kể. Về giá bán, các sản phẩm chung cư tại thị trường bất động sản Hà Nội chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Các căn hộ trung cấp có giá bán từ 45-60 triệu đồng/m2(tăng 15 – 20% so với cùng kỳ năm 2023), trong khi các căn hộ cao cấp dao động từ 60-100 triệu đồng/m2 (tăng 5 – 10% so với cùng kỳ năm 2023). Đáng chú ý, những căn hộ ở phân khúc hạng sang có giá lên đến 100-200 triệu đồng/m2 (tăng 15 – 20% so với cùng kỳ năm 2023).
Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội cũng đạt mức cao, khoảng 60-65% trong quý 1/2024, tăng gấp 4-4.5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội vẫn rất cao, đặc biệt là trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Cụ thể, trong quý 1/2024, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 1.501 sản phẩm mới, tăng 7.5 lần so với cùng kỳ năm trước, nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân.
Có thể thấy, thị trường chung cư Hà Nội đang có những chuyển biến rõ rệt, tương tự những gì đã xảy ra với thị trường chung cư TP.Hồ Chí Minh trong những năm trước. Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, việc các chủ đầu tư định vị dòng sản phẩm cao cấp thường xuất phát chủ yếu từ nguyên nhân quỹ đất hạn chế. Điều này khiến giá bất động sản vẫn đang tăng lên, và phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường
Tình hình nguồn cung của chung cư Hà Nội
Trong năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội tiếp tục ghi nhận sự thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở giá rẻ. Các dự án chung cư mới chủ yếu tập trung vào các khu đô thị lớn và phân khúc cao cấp, khiến thị trường thiếu cân đối và áp lực tăng giá càng gia tăng. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Hà Nội chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City, chiếm đến 60% tổng nguồn cung.
Các dự án chung cư cao cấp như Lumiere Evergreen và Lumi Hanoi sẽ tiếp tục ra mắt thị trường trong năm nay. Đặc biệt, Vinhomes Smart City vẫn là một trong những dự án thu hút sự chú ý lớn với sự phát triển của các phân khu mới, cung cấp thêm nhiều căn hộ cao cấp cho thị trường. Như vậy, hầu hết nguồn cung mở mới trong năm 2024 của loại hình chung cư vẫn sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp.
Lý do khiến giá chung cư Hà Nội tăng
Nguồn cung của chung cư Hà Nội hạn chế
Một trong những nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng mạnh là tình trạng khan hiếm nguồn cung. Theo báo cáo, nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi các căn hộ bình dân lại thiếu hụt nghiêm trọng. Trong khi lượng cầu đối với các căn hộ bình dân rất cao, điều này tất yếu sẽ làm tăng giá.
Thiếu hụt Quỹ đất để xây dựng chung cư Hà Nội
Quỹ đất phát triển dự án tại các khu vực nội thành và ven nội thành Hà Nội đang dần cạn kiệt. Tình trạng thiếu hụt này khiến cho các dự án mới gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm mặt bằng. Kết quả là, các chủ đầu tư buộc phải tập trung vào các dự án cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, điều này làm gia tăng giá bán căn hộ .
Như vậy, sự tăng giá của chung cư Hà Nội không chỉ là kết quả của một yếu tố đơn lẻ mà là sự kết hợp của nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô. Tình trạng khan hiếm nguồn cung, sự phát triển hạ tầng, quỹ đất hạn chế đều đóng góp vào việc đẩy giá căn hộ lên cao. Trong tương lai gần, nếu không có những chính sách điều tiết hiệu quả, xu hướng tăng giá này có thể tiếp tục diễn ra.
So sánh với thị trường chung cư TP.Hồ Chí Minh
Trên thực tế, thị trường chung cư Hà Nội đang có sự tăng trưởng mạnh mẽ hơn thị trường chung cư TP.Hồ Chí Minh cả về giá cả, nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ.
Giá cả
Giá căn hộ tại Hà Nội đã ghi nhận mức tăng trung bình từ 5-15%, với các căn hộ trung cấp có giá từ 45-60 triệu đồng/m2 và cao cấp từ 60-100 triệu đồng/m2. Các căn hộ hạng sang có giá từ 100-200 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ tăng chậm hơn, với mức tăng từ 10-30% tùy theo phân khúc. Cụ thể, phân khúc trung cấp tại TP.HCM có giá từ 50-80 triệu đồng/m2, cao cấp từ 80-125 triệu đồng/m2, và hạng sang có thể lên đến 300 triệu đồng/m2.
Nguồn Cung
Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong quý 1/2024 ghi nhận khoảng 1.501 sản phẩm mới, tăng 7.5 lần so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nguồn cung này chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Trong khi đó, TP.HCM lại có sự sụt giảm nguồn cung, chỉ có khoảng 690 sản phẩm mới trong quý 1/2024, giảm 1/3 so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy sự khác biệt về sự phát triển và phát hành dự án mới giữa hai thành phố.
Tỷ lệ hấp thụ
Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội đạt 60-65% trong quý 1/2024, tăng gấp 4-4.5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Ngược lại, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM thấp hơn, chỉ đạt khoảng 25-30% trong quý vừa qua, nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm 2023 từ 1.25-1.5 lần. Sự khác biệt này cho thấy nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội đang rất cao và thị trường vẫn chưa đáp ứng đủ, trong khi TP.HCM đang chững lại do nguồn cung không đủ đa dạng.
Xu hướng tăng giá
Cả hai thị trường đều đang chứng kiến xu hướng tăng giá, nhưng tốc độ và mức độ khác nhau. Tại Hà Nội, giá căn hộ tăng mạnh do nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao. Tại TP.HCM, mặc dù giá vẫn tăng, nhưng tốc độ chậm hơn do thị trường đã đạt đến mức giá cao từ những năm trước. Dự báo, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục tăng giá mạnh mẽ cho đến khi tiệm cận với mức giá của TP.HCM.
Nguyên nhân tăng giá
Nguyên nhân chính dẫn đến tăng giá tại Hà Nội là do tình trạng thiếu hụt nguồn cung và khan hiếm quỹ đất trong các khu vực nội thành. Chính sách cắt giảm lãi suất và đẩy mạnh đầu tư công cũng góp phần tạo nên sự tăng giá này Trong khi đó, tại TP.HCM, mặc dù nguồn cung cũng hạn chế, nhưng đã đạt mức giá cao từ trước đó, khiến tốc độ tăng giá chậm lại.
Sự khác biệt về giá cả, nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ giữa Hà Nội và TP.HCM cho thấy mỗi thị trường có những đặc điểm riêng. Trong khi Hà Nội đang trong giai đoạn tăng giá mạnh mẽ do nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao, TP.HCM đang chững lại do mức giá đã đạt đỉnh. Tuy nhiên, cả hai thị trường đều có tiềm năng và cần có những chiến lược đầu tư phù hợp để tận dụng tối đa cơ hội.
Xu hướng tăng giá chung cư Hà Nội còn tiếp diễn
Trong năm 2024, xu hướng tăng giá chung cư tại Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục, chủ yếu do tình trạng nguồn cung hạn chế. Sự khan hiếm này gây ra sự chênh lệch cung cầu lớn, thị trường bị mất thanh khoản cục bộ.
Các chuyên gia bất động sản cho biết, tình trạng thiếu hụt quỹ đất phát triển dự án trong nội thành là một trong những nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tại Hà Nội tiếp tục leo thang. Việc các khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm quỹ đất khiến các chủ đầu tư phải chuyển hướng sang phát triển các dự án cao cấp ở vùng ven và các khu đô thị mới. Điều này dẫn đến sự tăng giá mạnh mẽ của các sản phẩm nhà ở, đặc biệt là trong các khu đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.
Bên cạnh đó, người mua ngày càng có xu hướng đầu tư vào các loại hình bất động sản ở trung tâm hay khu vực các đô thị vệ tinh. Do đó, các chuyên gia dự báo xu hướng tăng giá này sẽ còn tiếp diễn trong tương lai gần, ít nhất cho đến khi mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội tiệm cận với TP.Hồ Chí Minh. Với việc nguồn cung mới tiếp tục hạn chế, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở giá rẻ, và nhu cầu nhà ở vẫn cao, giá bất động sản tại Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng.
Nhìn chung, xu hướng tăng giá chung cư Hà Nội không chỉ là hiện tượng tạm thời mà được dự báo sẽ còn kéo dài, với nhiều yếu tố thúc đẩy. Các nhà đầu tư cần nắm bắt xu hướng này và có chiến lược đầu tư phù hợp để tối ưu hóa lợi nhuận trong bối cảnh thị trường tiếp tục phát triển mạnh mẽ.
Nhưng lưu ý trong việc đầu tư bất động sản trong năm 2024
Trước những diễn biến của việc tăng giá chung cư tại thị tường Hà Nội, nhà đầu tư cần có những chiến lược đúng đắn để đạt được lợi nhuận cao và tránh rủi ro.
Kiểm soát kỳ vọng lợi nhuận
Đầu tiên, nhà đầu tư cần kiểm soát kỳ vọng lợi nhuận của mình. Với thị trường chung cư Hà Nội, kỳ vọng lợi nhuận hàng năm có thể dao động từ 4,1-4,5% đối với cho thuê và 10-12% đối với tăng giá trị căn hộ. Tuy nhiên, lợi nhuận này có thể thay đổi tùy theo thời điểm và diễn biến thị trường. Các mốc quan trọng như ký hợp đồng, làm móng, cất nóc, bàn giao và vận hành đều có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Thời điểm đầu tư
Thời điểm đầu tư là yếu tố quan trọng quyết định mức lợi nhuận. Theo ông Đinh Minh Tuấn, giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thời điểm đầu tư hợp lý là khi thị trường chưa quá sôi động, giá cả chưa bị đẩy lên quá cao. Nhà đầu tư cần cân nhắc các mốc thời gian quan trọng và theo dõi sát diễn biến thị trường để đưa ra quyết định đúng đắn.
Pháp lý rõ ràng
Pháp lý là yếu tố quan trọng hàng đầu khi đầu tư bất động sản. Một dự án có pháp lý rõ ràng không chỉ giúp nhà đầu tư yên tâm mà còn thuận lợi trong quá trình mua bán, giao dịch sau này. Việcchắc chắn rằng bất động sản đầu tư có sổ đỏ, giấy phép xây dựng hợp lệ và không vướng mắc tranh chấp pháp lý nào là một điều mà các nhà đầu tư luôn cần đề cao.
Nghiên cứu kỹ về chủ đầu tư cũng như dự án
Trước khi quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ về dự án và uy tín của chủ đầu tư. Các dự án lớn thường do các chủ đầu tư có uy tín và tiềm lực tài chính mạnh thực hiện, đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình. Ví dụ, các dự án của Vinhomes như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City thường nhận được sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư do độ tin cậy cao.
Quản lý rủi ro
Việc đầu tư bất động sản có thể sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược quản lý rủi ro hiệu quả, chẳng hạn như đa dạng hóa danh mục đầu tư, không tập trung vốn vào một dự án duy nhất. Bên cạnh đó, việc cập nhật thông tin thị trường, theo dõi các chính sách kinh tế và quy hoạch hạ tầng cũng giúp nhà đầu tư dự đoán và phòng tránh rủi ro.
Lựa chọn phân khúc phù hợp
Thị trường bất động sản có nhiều phân khúc khác nhau như căn hộ chung cư, đất nền, nhà phố, biệt thự… Nhà đầu tư cần lựa chọn phân khúc phù hợp với mục tiêu đầu tư cũng như tiềm lực tài chính của mình. Ví dụ, phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội hiện đang có xu hướng tăng giá mạnh, là lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư ngắn hạn và dài hạn.
Lời kết
Thị trường chung cư Hà Nội đang trải qua giai đoạn tăng giá mạnh mẽ, lặp lại kịch bản của TP.Hồ Chí Minh. Với nguồn cung khan hiếm và sự tập trung vào các dự án cao cấp, giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục leo thang. Để đầu tư hiệu quả trong bối cảnh này, nhà đầu tư cần nắm bắt được xu hướng thị trường, quản lý kì vọng lãi suất, và đặc biệt chú ý đến tình trạng pháp lý của dự án bất động sản. Với những thông tin và phân tích trên, hy vọng Meeyland đã giúp bạn có cái nhìn toàn diện về thị trường chung cư Hà Nội và đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt trong năm 2024.