Các hiệu ứng từ chính sách đã giúp thị trường bất động sản quý 1 năm 2024 khởi sắc, tích cực, sẵn sàng giai đoạn mới.
Nguồn cung được cải thiện
Trong quý 1/2024, nhiều biện pháp hỗ trợ đã giúp thị trường bất động sản khởi sắc như chính sách ưu đãi và lãi suất ngân hàng giảm… Điều này đã gia tăng niềm tin của khách hàng. Bên cạnh đó, thị trường cũng chứng kiến sự tái khởi động của nhiều dự án cũ và nhiều chủ đầu tư nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường.
Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường & Tư vấn xúc tiến đầu tư của VARS, cho biết rằng trong phân khúc nhà ở, nguồn cung quý 1/2024 đạt 20.541 sản phẩm. Trong số đó, có 4.300 sản phẩm là mới hoàn toàn, phần còn lại là hàng tồn từ các giai đoạn mở bán trước.
Ngoài ra, nhiều dự án bất động sản quy mô hàng chục nghìn ha với vốn đầu tư hàng tỷ USD cũng bắt đầu khởi công; các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu lên kế hoạch tung sản phẩm mới, tổ chức sự kiện khởi công, làm mới các sản phẩm cũ một cách rầm rộ với quy mô ngày càng lớn và lan tỏa rộng rãi.
Mặt khác, quý này cũng ghi nhận 6.200 giao dịch, tăng 8% so quý 4/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục cải thiện, đạt gần 31%, tăng 5% so quý 4/2023 và 19% so với cùng kỳ năm 2023. Những dự án căn hộ chung cư giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như “ra là hết”. Đặc biệt, tại Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư giao dịch rất nhộn nhịp.
Về giá bán, Bà Miền nhận định giá sơ cấp duy trì xu hướng ổn định, mức tăng khoảng 2-3% so quý trước. Trong đó, dự án thấp tầng mới ra có mức giá hợp lý, riêng phân khúc căn hộ giữ xu hướng tăng.
Tương tự, ở phân khúc đất nền, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch tăng “đột biến”, nhất là các lô đất đã tách thửa. Thị trường xuất hiện nhiều nhà đầu tư đi “săn” tại khu vực vùng ven của những thành phố lớn, địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.
Tuy mức giá giao dịch thành công giảm 20-30 so với đỉnh sốt, nhưng đã đi vào ổn định và không có dấu hiệu giảm giá. So với quý 4/2023, giá đã tăng 5%, cá biệt thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%.
Song song đó, Bất động sản thổ cư tiếp tục “nhộn nhịp” với nhiều thông tin tìm mua từ khách hàng. Sản phẩm phục vụ nhu cầu thực có giá bán từ 3-5 tỷ đồng tại trung tâm thành phố và trên dưới 2 tỷ đồng tại vùng ven được săn đón nhiều nhất. Giá bán ước tăng 5-10% so quý 4/2023. Nhiều đơn vị phân phối nhận định phân khúc này, quý 1/2024 là thời điểm chốt deal nhiều nhất trong vòng 3-5 năm qua.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, quý 1/2024 chính là thời kỳ nước rút. Chính phủ, các bộ, ngành đang nỗ lực chạy đua với thời gian nhằm rút ngắn khoảng chờ đợi quy định mới trong những bộ luật vừa mới thông qua.
Thị Trường Bất Động Sản Quý 1 Đón “Sóng Hồi”?
Trong ba tháng đầu năm, thị trường nhà đất đã có dấu hiệu phục hồi rõ rệt từ mức 68 điểm của cùng kỳ năm 2023 lên thành 78 điểm. Nhu cầu mua căn hộ, nhà riêng và nhà phố đều gia tăng trong từng phân khúc. Đặc biệt, phân khúc đất nền đã có sự “bứt phá” mạnh mẽ nhất trong quý vừa qua, với sự tăng trưởng đáng kể so với cùng kỳ năm 2023.
Ngoài ra, trong ba tháng đầu năm, thị trường cũng chứng kiến sự gia tăng đáng kể trong số lượng doanh nghiệp BĐS mới thành lập, với hơn 913 đơn vị, và hơn 323 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động. Số lượng doanh nghiệp này tăng mạnh hơn vào cuối năm 2023. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã hoàn thiện quá trình tái cấu trúc, bắt đầu kế hoạch tuyển dụng nhân sự mới và tăng ngân sách cho các hoạt động quảng bá và bán hàng.
Một nét bút “sáng màu” nhất của thị trường trong quý vừa qua là việc tâm lý người mua bất động sản đang có sự cải thiện theo hướng tích cực. Theo kết quả khảo sát được Batdongsan.com.vn thực hiện với 500 nhà môi giới, xoay quanh chủ đề xu hướng mua nhà đầu năm nay cho thấy, 63% người tham gia nhìn nhận thị trường đang trong giai đoạn có giá và chính sách bán hàng tốt nhất và chọn tận dụng thời điểm này để xuống tiền mua nhà đất. 65% người tham gia khảo sát nhận định thị trường bất động sản đã hồi phục tích cực hơn so với năm 2023, và chỉ khoảng 12% cho rằng thị trường vẫn đang khó khăn hơn.
Nhu cầu mua bất động sản quý 1 tăng rõ rệt
Theo báo cáo chỉ số về tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS), tâm lý của các bên mua, bán bất động sản không còn quá dè chừng như năm 2023. Chỉ số tâm lý thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023, nhờ sự cải thiện mức độ hài lòng của người tiêu dùng về tiềm năng tăng giá thị trường bất động sản, về lãi suất vay mua nhà và chính sách, tình hình thị trường.
Thị trường ấm dần lên biểu hiện rõ nhất khi nguồn cung mới tung ra thị trường có sự tăng trưởng đáng kể và tỷ lệ giao dịch cũng ổn định. Khi thị trường bất động sản đầu năm “ấm” dần lên, các nhà môi giới, sàn giao dịch và chủ đầu tư đã khởi động sớm các chiến dịch kinh doanh để không bỏ lỡ cơ hội tiếp cận lượng lớn khách hàng tiềm năng.
Tại khu vực phía Nam, nguồn cung được cải thiện đáng kể. Theo báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh do DKRA Group thực hiện, quý thị trường phân khúc căn hộ có nguồn cung sơ cấp khoảng 12.967 căn và mức tiêu thụ được khoảng gần 2.000 căn. Với loại hình nhà phố biệt thự, quý 1/2024 nguồn cung sơ cấp của TP HCM và các tỉnh lân cận ở mức khoảng 4.345 căn, lượng tiêu thụ trên nguồn cung này tăng 43 %.
Cùng với đó, giá bất động sản cũng tiếp tục đà tăng, mạnh nhất là phân khúc chung cư. Theo batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư tại Hà Nội đạt gần đến mức của TP. Hồ Chí Minh khi chạm ngưỡng trung bình 46 triệu/m2 vào đầu năm 2024, tiệm cận mốc 48 triệu đồng/m2 của TP. Hồ Chí Minh.
Chuyên gia dự báo, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ diễn tiến theo chiều hướng tích cực. Mọi sự chuyển biến diễn ra từ từ, ổn định dựa trên đà phục hồi và tích lũy trước đó, cùng sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế, lẫn sự phát triển của đô thị hóa. Tuy nhiên, kết quả phục hồi có sự phân hóa theo phân khúc và khu vực.
Tâm lý thị trường thay đổi trước các tín hiệu tích cực
Quan sát tình hình thị trường gần đây, có thể nhận thấy bất động sản đã có sự tăng trưởng tích cực nhờ vào hiệu ứng từ các chính sách hỗ trợ. Tuy nhiên, hiện tại thông tin hỗ trợ đã đạt đến đỉnh điểm, và câu chuyện chính của thị trường trong năm 2024 sẽ xoay quanh hiệu quả thực sự của các chính sách này cùng với kế hoạch tái cấu trúc doanh nghiệp và tâm lý thị trường. Các chuyên gia vẫn kỳ vọng rằng thị trường bất động sản năm 2024 sẽ có nhiều “điểm sáng” và sẽ phục hồi, đặc biệt từ nửa cuối năm.
Cơ sở trước tiên cho niềm tin này là Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về quản lý sử dụng đất, chỉ đạo hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Theo đó, Luật Đất đai sửa đổi đã chính thức được thông qua vào sáng 18/1/2024 tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua trước đó tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, tháng 11/2023. Cả 3 luật đều có hiệu lực thi hành từ 01/01/2025.
Đồng thời, từ Trung ương đến địa phương đang nỗ lực tháo gỡ “vướng mắc pháp lý” cho hàng trăm dự án bất động sản.
Trong công điện ban hành ngày 17/12, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo tiếp tục rà soát, có giải pháp thiết thực, hiệu quả thúc đẩy việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản; tăng cường chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các ngân hàng thương mại để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn, kịp thời tháo gỡ khó khăn về vốn, dòng tiền…
Thực tế, càng về cuối năm, tăng trưởng tín dụng càng có chuyển biến tích cực. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối năm 2023, tăng trưởng tín dụng toàn ngành ngân hàng đạt khoảng 13,5%. Tín dụng liên quan đến bất động sản là động lực chính của tổng tăng trưởng tín dụng trong nhiều năm qua. Việc các dự án chào bán vào cuối năm cùng với đó là lãi suất giảm có thể tiếp tục là động lực hỗ trợ thúc đẩy nhu cầu tín dụng quay trở lại.
Trong khi đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến cuối tháng 11/2023 đạt 1.022.532 tỷ đồng, tăng 28.614 tỷ đồng so với thời điểm cuối tháng 10, theo báo cáo tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2023 được Bộ Xây dựng công bố vừa qua.
Mới đây, loạt cái bắt tay giữa doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng còn cho thấy sự nỗ lực và thấu hiểu từ cả hai phía trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn. Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV, Mã: BID) và CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, Mã: SCR) đã ký Hợp đồng tín dụng tài trợ vốn cho dự án Cao ốc phức hợp TTC Plaza Đà Nẵng (46 Điện Biên Phủ, quận Thanh Khê, TP. Đà Nẵng).
Trước đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) và Ngân hàng TMCP Quân Đội (MBBank) đã ký kết hợp tác toàn diện với mục đích tài trợ tài chính cho chủ đầu tư và khách hàng tại các dự án của Phát Đạt.
Với những thông tin tích cực, tâm lý của thị trường nói chung đã có sự thay đổi rõ rệt. Một Báo cáo về chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn cho thấy chỉ số tâm lý thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023.
Đây là lần tăng đầu tiên sau 4 lần chỉ số này liên tục giảm. Chỉ số tâm lý thị trường đầu năm 2024 tăng lên nhờ mức độ hài lòng về thị trường, niềm tin rằng giá bất động sản sẽ tăng tốt trong tương lai, khả năng mua nhà, đánh giá về tình hình thị trường, chính sách và lãi suất đều tăng.
Chuyên gia của Batdongsan.com.vn nhìn nhận việc tâm lý người mua, bán bất động sản tích cực hơn sẽ là cơ hội cho thị trường năm 2024 phát triển và khắc phục các khó khăn còn tồn đọng trong năm 2023.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ khởi sắc từ quý II – quý IV/2025. Ông kỳ vọng giai đoạn này ghi nhận sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng. Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi về nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng, giá bất động sản trong giai đoạn này cũng sẽ cải thiện đồng thời với nguồn cung và thanh khoản.
Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định từ sau quý I/2026, ngành bất động sản có thể sẽ dần tiến vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản.