Theo các chuyên gia, giá căn hộ tại Bình Dương giảm từ 10-20% so với đỉnh điểm là do nguồn cung tăng đột biến trong thời gian ngắn. Sự tăng nhiệt nhanh chóng của thị trường bất động sản đã tạo ra tình trạng cung vượt cầu, dẫn đến áp lực giảm giá. Ngoài ra, tâm lý thị trường thay đổi và sự thận trọng của người mua cũng góp phần vào xu hướng này.
Giá bất động sản Bình Dương giảm sâu so với giai đoạn cao nhất
Cách đây không lâu, anh Hải Minh (34 tuổi, nhân viên văn phòng) vừa mua được căn hộ hai phòng ngủ tại dự án Citadines trên quốc lộ 13, Thuận An, Bình Dương với giá 1,05 tỷ đồng. Trong khi trước đó một năm, căn hộ này có giá tới 1,6 tỷ đồng.
Hỏi về lý do mua nhà, anh Minh cho biết: “Lúc đầu, tôi dự định sau Tết mới mua nhà, nhưng nhờ người quen giới thiệu căn hộ này với giá tốt hơn so với thị trường. Hơn nữa, chủ nhà đang cần tiền gấp nên mới có giá ưu đãi như vậy”.
Trước khi quyết định mua căn hộ này, anh Minh và vợ đã xem xét nhiều căn khác nhau tại Bình Dương. Những căn có giá hợp lý thì chất lượng và tiện ích lại không đạt yêu cầu, trong khi những căn đẹp thì giá lại quá cao
Tương tự, gia đình chị Ngọc (TP.HCM) gần đây vừa hoàn tất việc mua một căn hộ hai phòng ngủ diện tích 64 m² tại dự án Happy One Phú Hòa (Thủ Dầu Một, Bình Dương) với giá dưới 1,6 tỷ đồng.
Chị Ngọc kể rằng căn hộ này được chủ nhà mua vào tháng 7 năm ngoái với giá 2 tỷ đồng. Ban đầu, chị thấy môi giới rao bán với giá 1,7 tỷ đồng, tức là đã giảm 300 triệu đồng so với giá gốc. Tuy nhiên, thời điểm đó gia đình chị chưa có đủ tài chính để mua.
“Cuối năm ngoái, môi giới tiếp tục rao bán căn này với giá giảm thêm 100 triệu đồng, chỉ còn 1,6 tỷ. Lúc này tôi mới liên hệ để xem nhà và thương lượng xin giảm thêm chút ít,” chị cho biết và chia sẻ rằng căn hộ này là nhà mới, chưa qua sử dụng.
Tại dự án này, các căn hộ hiện được rao bán với mức giá giảm từ 10-20% so với thời kỳ đỉnh cao. Cụ thể, căn studio đầy đủ nội thất có giá khoảng 1 tỷ đồng, trong khi căn hai phòng ngủ với diện tích khoảng 50 m² có giá dao động từ 1,2 đến 1,4 tỷ đồng.
Chị Ngọc Linh, một môi giới chuyên nghiệp tại Bình Dương, cho biết giá sang tay các căn hộ chung cư trong khu vực này đã giảm đáng kể so với trước đây. Đặc biệt, tại dự án City Tower (Thuận An, Bình Dương) mà chị đang bán, giá đã giảm từ 200 đến 700 triệu đồng mỗi căn so với thời kỳ cao điểm. Hiện tại, các căn hộ ở đây có giá dao động từ 19 đến 21 triệu đồng mỗi mét vuông.
“Mặc dù giá đã giảm khá mạnh, nhưng tình hình giao dịch vẫn rất ảm đạm,” chị Linh chia sẻ. “Từ năm ngoái đến nay, thu nhập chính của tôi chủ yếu đến từ việc cho thuê căn hộ, vì số lượng giao dịch bán nhà đã giảm từ 50-60% so với trước đây,” chị nói thêm.
Chị Linh cũng cho biết rằng nhiều người mua hiện nay đang do dự, chờ đợi giá giảm thêm trước khi quyết định xuống tiền. Điều này khiến thị trường bất động sản ở Bình Dương trở nên trầm lắng hơn bao giờ hết.
Thực tế cho thấy nhiều căn hộ tại các dự án ở Bình Dương đang có xu hướng giảm giá đáng kể trong thời gian gần đây. Điển hình như căn hộ tại Opal Skyline đã giảm 18%, City Tower giảm 13%, Astral City giảm 11%, Eco Xuân – Lái Thiêu giảm 12%, Happy One Phú Hòa giảm 12%, và Happy One Central giảm 17% so với quý IV/2022. Nếu so sánh với thời kỳ đỉnh điểm, mức giảm còn sâu hơn nữa, phản ánh rõ ràng sự điều chỉnh của thị trường bất động sản khu vực này.
Các căn hộ tại các dự án khác cũng không nằm ngoài xu hướng giảm giá. Ví dụ, dự án Sunview Town ghi nhận mức giảm 15%, The Habitat giảm 14%, Dự án Charm City giảm 16%, và dự án Sora Gardens giảm 10%. Điều này cho thấy thị trường căn hộ Bình Dương đang trải qua giai đoạn điều chỉnh giá mạnh mẽ.
Nhiều dự án mới cũng phải điều chỉnh giá bán để thu hút người mua. Cụ thể, dự án Icon Central giảm 12%, dự án EcoLakes Mỹ Phước giảm 11%, và dự án Bcons Garden giảm 13%. So với giá thời kỳ đỉnh điểm, mức giảm giá hiện tại của nhiều dự án còn lớn hơn nữa. Tình hình này tạo ra nhiều cơ hội cho người mua nhà, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực.
Nguyên nhân chủ yếu là do cơn sốt dự án mới tại Bình Dương trong giai đoạn gần đây
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Phát triển nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng việc giá căn hộ tại Bình Dương giảm sút là hệ quả của một giai đoạn thị trường tăng giá mạnh trong thời gian ngắn.
Theo ông Kiệt, vào năm 2020, khi nguồn cung căn hộ tại TP.HCM gặp khủng hoảng nghiêm trọng, các dự án tại Bình Dương bắt đầu mọc lên như nấm sau mưa và giá bán liên tục leo thang. Vì vậy, khi thị trường gặp khó khăn, những căn hộ có vị trí, thiết kế, và chất lượng không nổi bật sẽ gặp khó khăn trong việc giao dịch, dẫn đến hiện tượng giảm giá.
Ông Kiệt cũng nhấn mạnh rằng, “Tôi không đánh giá Bình Dương có giá trị thấp hơn TP.HCM, tuy nhiên, nhu cầu căn hộ tại Bình Dương trước đây chủ yếu là để đầu tư. Khi thị trường biến động, những nhà đầu tư là người chịu tác động đầu tiên, do đó việc giá căn hộ tại Bình Dương giảm không có gì là bất ngờ.”
Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu và S22M của Savills TP.HCM, cho biết thêm rằng, giá căn hộ giảm mạnh phần lớn do người mua gặp khó khăn về tài chính và không theo kịp tiến độ thanh toán. Do đó, các căn hộ giảm giá thường thuộc về những dự án mà chủ đầu tư gặp vấn đề về tài chính hoặc pháp lý, dẫn đến việc tạm ngừng xây dựng.
“Tuy nhiên, xu hướng này chỉ diễn ra ở một số khu vực cụ thể. Những dự án có vị trí tốt, tiến độ xây dựng đảm bảo, pháp lý rõ ràng và chất lượng phát triển cao sẽ không giảm giá mạnh như vậy,” bà nhấn mạnh.
Bà Giang cũng cho rằng, trong tương lai, các dự án mới sẽ khó có thể thiết lập mặt bằng giá cao hơn đáng kể so với các dự án lân cận như trong giai đoạn 2018-2019 khi nguồn cung còn hạn chế. Tuy nhiên, với triển vọng nhu cầu nhà ở tốt, giá bán sẽ không giảm sâu.
“Một lý do khác khiến giá khó giảm là chi phí xây dựng và phát triển dự án ngày càng tăng cao. Thêm vào đó, các chủ đầu tư sẽ chú trọng hơn đến chất lượng phát triển và tiện ích của dự án,” bà cho biết.
Theo bà Giang, giá bán sơ cấp tại Bình Dương trong thời gian tới có thể sẽ tăng nhẹ do chi phí phát triển tăng. Còn giá chuyển nhượng có thể giảm nhẹ trong ngắn hạn do nguồn cung bàn giao tăng trong khi thị trường vẫn còn ảm đạm. Tuy nhiên, về dài hạn, giá sẽ ổn định trở lại khi nhu cầu nhà ở được cải thiện.
Về nhu cầu mua nhà tại Bình Dương, ông Kiệt lại cho rằng khách hàng sẽ ưu tiên các yếu tố như vị trí và giá trị hơn là kỳ vọng vào việc tăng giá đột phá. Do đó, các chủ đầu tư muốn bán được sản phẩm phải chấp nhận điều chỉnh giá thông qua các chính sách bán hàng hợp lý. Khi đó, thị trường mới có thể trở về với giá trị thực của nó.
Lời kết
Đến đây, có thể thấy rằng việc giá căn hộ tại Bình Dương giảm từ 10-20% so với thời đỉnh điểm là một hiện tượng không quá bất ngờ trong bối cảnh hiện nay. Mặc dù xu hướng giảm giá có thể tạo ra cơ hội cho những người mua nhà có nhu cầu thực sự, nhưng điều này cũng đặt ra thách thức lớn đối với các nhà đầu tư và chủ đầu tư trong việc duy trì lợi nhuận và phát triển dự án.
Trong tương lai, để thị trường bất động sản Bình Dương phát triển bền vững, việc nâng cao chất lượng dự án, đảm bảo tiến độ xây dựng và pháp lý rõ ràng sẽ là yếu tố then chốt. Cùng với đó, các chủ đầu tư cần linh hoạt hơn trong chính sách giá và bán hàng để thích nghi với sự biến động của thị trường. Khi thị trường ổn định và nhu cầu nhà ở trở lại, giá trị thực của các căn hộ sẽ được khôi phục, mang lại lợi ích lâu dài cho cả người mua và các nhà đầu tư.