Mật độ xây dựng là một thông số kỹ thuật quan trọng trong xây dựng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của công trình. Bài viết dưới đây Meeyland sẽ cung cấp cho khách hàng thông tin chi tiết về cách tính mật độ xây dựng chính xác.
Mật độ xây dựng là gì? Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất, không bao gồm diện tích các khu vực như bể bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ các sân thể thao xây dựng cố định và chiếm không gian lớn trên mặt đất). Hiện nay, khái niệm về mật độ xây dựng đã được quy định rõ ràng tại “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/08/2008. Theo quy định này, chủ đầu tư có thể dễ dàng tính toán mật độ xây dựng trước khi thi công công trình.
Phân loại mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng được chia thành hai loại chính: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
- Mật độ xây dựng thuần:
- Là tỷ lệ diện tích của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất.
- Diện tích này không tính phần diện tích của một số hạng mục liên quan đến công trình chuẩn bị xây dựng như khu vui chơi trẻ em, sân thể thao ngoài trời, bể bơi, tiểu cảnh trang trí hay công viên.
- Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất, bao gồm cả diện tích khu cây xanh, sân đường, không gian mở và những khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.
Mỗi loại công trình có mật độ xây dựng riêng. Do đó, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ đặc điểm và mô hình công trình để xác định mật độ xây dựng trước khi thi công.
Bên cạnh đó là phân loại mật độ xây dựng theo loại công trình:
- Mật độ xây dựng nhà phố
- Mật độ xây dựng chung cư
- Mật độ xây dựng biệt thự
- Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt
Việc phân loại này giúp chủ đầu tư và các bên liên quan dễ dàng xác định và áp dụng quy chuẩn phù hợp cho từng loại công trình cụ thể.
Cách tính mật độ xây dựng theo quy định mới nhất
Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD vào năm 2008, “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”, trong đó có quy định cụ thể về cách tính mật độ xây dựng. Quy định này bao gồm hướng dẫn chi tiết về thiết kế xây dựng, thẩm định, các đơn vị tư vấn, và phê duyệt công trình liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng.
Công thức tính mật độ xây dựng:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m²) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m²)
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình (m²): Được xác định bằng hình chiếu của công trình đó.
- Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng: Không bao gồm diện tích chiếm đất của các hạng mục khác như sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí (ngoại trừ khu vực sân thể thao xây dựng cố định…).
Ví dụ minh họa:
Giả sử bạn có một lô đất rộng 1,000 m² và công trình xây dựng trên lô đất này chiếm diện tích 400 m². Sử dụng công thức trên:
Mật độ xây dựng (%) = (400 x 100) / 1000 = 40%
Như vậy, mật độ xây dựng của công trình này là 40%.
Quy định về mật độ xây dựng của các công trình
Mật độ xây dựng đối với nhà ở nông thôn
Quy định về mật độ xây dựng ở khu vực nông thôn được chia thành hai nhóm: quy định về mật độ xây dựng nhà ở và quy định về mật độ xây dựng tối đa.
Quy định mật độ xây dựng nhà ở:
- Đối với khu đất có diện tích từ 50m² trở xuống: Mật độ xây dựng tối đa là 100%
- Đối với khu đất có diện tích từ 50 – 75m²: Mật độ xây dựng tối đa là 90%
- Đối với khu đất có diện tích từ 75 – 100m²: Mật độ xây dựng tối đa là 80%
- Đối với khu đất có diện tích từ 100 – 200m²: Mật độ xây dựng tối đa là 70%
- Đối với khu đất có diện tích từ 200 – 300m²: Mật độ xây dựng tối đa là 60%
- Đối với khu đất có diện tích từ 300 – 500m²: Mật độ xây dựng tối đa là 50%
- Đối với khu đất có diện tích từ 1,000m² trở lên: Mật độ xây dựng tối đa là 40%
Quy định mật độ xây dựng tối đa (theo chiều cao tối đa):
- Đối với công trình cao dưới 6m: Chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 3 tầng.
- Đối với công trình cao từ 6m – dưới 12m: Chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng.
- Đối với công trình cao từ 12m – dưới 20m: Chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng.
- Đối với công trình cao từ 20m trở lên: Chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 5 tầng.
Những quy định này nhằm đảm bảo việc xây dựng ở khu vực nông thôn được thực hiện một cách hợp lý, phù hợp với điều kiện hạ tầng và môi trường sống của cư dân. Chủ đầu tư cần tuân thủ các quy định này để đảm bảo chất lượng và an toàn cho công trình cũng như cộng đồng xung quanh.
Mật độ xây dựng nhà phố
Thông thường, UBND sẽ đưa ra những quy định về mật độ xây dựng. Số tầng sẽ tùy thuộc vào địa điểm xây dựng, lộ giới.
- Chiều cao của công trình xây dựng phụ thuộc vào lộ giới
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Chiều cao tối đa từ nền vỉa hè đến sàn tầng 1 | Độ cao chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tầng cao tối đa (m) | |||||
| Tầng 3 | Tầng 4 | Tầng 5 | Tầng 6 | Tầng 7 | Tầng 8 | ||
| L ≥ 25 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| L ≥ 20 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| 12 ≤ L < 20 | 5.8 | – | 17 | 20.4 | 23.8 | 27.2 | – |
| 12 ≤ L < 20 | 5.8 | – | 17 | 20.4 | 23.8 | – | – |
| 3.5 ≤ L < 7 | 5.8 | 13.6 | 17 | – | – | – | – |
| L < 3.5 | 5.8 | 11.6 | – | – | – | – | |
- Độ vươn của ban công và ô văng tùy thuộc vào lộ giới
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Độ vươn tối đa |
| L < 6 | 0 |
| 6 ≤ L < 12 | 0.9 |
| 12 ≤ L < 20 | 1.2 |
| L ≥ 20 | 1.4 |
Ngoài các quy định về mật độ xây dựng, chủ đầu tư cũng cần chú ý đến các quy định sau:
- Đối với nhà có hẻm: Chủ đầu tư không được phép xây dựng sân thượng ở tầng trên cùng.
- Đối với các con đường có lộ giới dưới 7m: Chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng 2 tầng lầu, trệt và sân thượng.
- Đối với các con đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m: Chủ đầu tư chỉ được xây trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu.
- Đối với các con đường rộng hơn 20m: Chủ đầu tư được phép xây tới 4 tầng, cộng với tầng trệt, sân thượng và tầng lửng.
Những quy định này nhằm đảm bảo tính thẩm mỹ, an toàn và sự phù hợp với hạ tầng giao thông hiện có. Chủ đầu tư cần tuân thủ các quy định này để đảm bảo việc xây dựng không chỉ đáp ứng nhu cầu sử dụng mà còn phù hợp với quy hoạch tổng thể và không ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường sống xung quanh.
Điều kiện để được cấp phép xây dựng
Để đảm bảo đủ điều kiện khi xin cấp phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư cần chú ý các vấn đề sau:
- Phù hợp với quy hoạch xây dựng và mục đích sử dụng đất đai:
- Diện tích đất để xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt.
- Tuân thủ các quy định về giới đường đỏ, yêu cầu bảo vệ môi trường, chỉ giới xây dựng và các quy định khác.
- Hồ sơ thiết kế xây dựng đầy đủ và có xác nhận của đơn vị có thẩm quyền: Trước khi khởi công, chủ đầu tư phải chuẩn bị hồ sơ thiết kế xây dựng đầy đủ và có xác nhận từ cá nhân hoặc tổ chức có thẩm quyền.
- Xử lý hồ sơ thiết kế đối với nhà dùng để ở có diện tích nhỏ: Đối với các ngôi nhà dùng để ở có diện tích dưới 250m², chủ nhân có trách nhiệm về hồ sơ thiết kế xây dựng, không cần xin ý kiến từ cá nhân hoặc tổ chức khác.
- Thiết kế tầng hầm đối với các công trình cấp 1 và đặc biệt: Các công trình cấp 1 và công trình cấp đặc biệt được phép thiết kế tầng hầm, theo quy định của quy chế quản lý quy hoạch và đồ án quy hoạch đô thị.
- Tuân theo quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị khi xây dựng ở khu vực ổn định nhưng chưa có quy hoạch cụ thể: Nếu xây dựng ở khu vực ổn định nhưng chưa có quy định quy hoạch cụ thể, công trình phải tuân theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị để đảm bảo sự phát triển hài hòa của đô thị.
Bài viết trên cung cấp các thông tin chi tiết về mật độ xây dựng và các quy định liên quan, giúp khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề này trong quá trình nghiên cứu và thực hiện các dự án xây dựng.