Chung cư hạ nhiệt: Cơ hội nào cho nhà đầu tư?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy biến động, việc quyết định mua chung cư trở thành một bài toán khó đối với nhiều người. Thị trường chung cư, từng trải qua những đợt “sốt” giá, giờ đây đang hạ nhiệt nhưng vẫn giữ mức giá cao. Với sự tăng trưởng mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp trong những năm gần đây, nhiều người mua nhà và nhà đầu tư đặt ra câu hỏi liệu đây có phải là thời điểm thích hợp để “xuống tiền”.

Qua bài viết này, Meeyland sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về tình hình thị trường, so sánh giữa việc mua chung cư và nhà ở, cũng như đưa ra những lời khuyên hữu ích cho người mua. Qua đó, giúp bạn đọc có được quyết định sáng suốt và phù hợp nhất với nhu cầu và khả năng tài chính của mình.

1. Thị trường chung cư hạ nhiệt

Sau đợt tăng mạnh vào tháng 3, thị trường chung cư trong tháng 4 đã hạ nhiệt nhưng giá vẫn chưa giảm. Đây là vấn đề khiến nhiều người mua và nhà đầu tư băn khoăn. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý 2/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Tuy nhiên, lượng người bán ra tăng khiến lực cầu giảm. Từ tháng 12/2023, lượt tìm kiếm căn hộ cao cấp tăng trở lại và tiệm cận đỉnh vào tháng 3/2024. Sang tháng 4/2024, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội lại giảm 23% so với tháng trước.

Dù lượng quan tâm giảm, giá chung cư Hà Nội vẫn chưa giảm. Theo lịch sử giá, trong tháng 4/2024, phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng giá 12% so với tháng trước, căn hộ trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) tăng 5%, và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.

2. Lựa chọn thời điểm mua chung cư

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình. Nếu mua để ở, giao dịch có thể thực hiện khi tài chính cho phép nhằm đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp. Ông cho rằng, chờ đợi giá chung cư giảm mạnh là điều khó xảy ra do nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng, đặc biệt khi Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu triển khai dự án sẽ giảm. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn cao, đặc biệt ở các đô thị lớn.

Trong trường hợp mua để đầu tư, ông Quốc Anh khuyên nên cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu đầu tư ngắn hạn, chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư chưa ổn định. Khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn. Tuy nhiên, nếu đầu tư dài hạn và cho thuê, căn hộ cao cấp vẫn là lựa chọn hợp lý. Tăng trưởng lợi nhuận đầu tư chung cư (tăng giá cộng lợi suất cho thuê) từ 2015 – 2023 đạt 97%, cao nhất so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ.

3. Giá chung cư tăng mạnh

Lịch sử giá  phản ánh sự tăng giá mạnh của nhiều dự án chung cư đầu năm 2024. Tại Hà Nội, căn hộ cao cấp M3 – M4 Nguyễn Chí Thanh, Sunshine Golden River, Hateco Hoàng Mai, New Horizon City – 87 Lĩnh Nam, Khu đô thị mới Dương Nội,… lọt top những dự án có giá rao bán tăng mạnh nhất với mức giá tháng 4 cao hơn từ 30% – 39% so với tháng 1/2024. Ở TP. Hồ Chí Minh, một số dự án còn tăng giá rao bán trên 45% như Chung cư Q2 Thảo Điền và Căn hộ Khang Gia Gò Vấp.

4. Tỉnh táo trước các chiêu trò của môi giới

Thị trường chung cư có nhiều biến động, đặc biệt với chiêu trò của đội môi giới không chuyên nghiệp. Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, khuyên người mua nhà cần khảo sát và so sánh giá nhà với các căn hộ tương tự để tránh bị hớ. Môi giới có thể dùng chiêu trò “lướt sóng” để ăn lợi nhuận bằng cách đặt cọc với chủ nhà rồi rao bán lại, tạo nên giá ảo trên thị trường.

5. Nhận định tương lai giá chung cư

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh nhưng không nhiều. Ông Đính khuyến nghị khách hàng và nhà đầu tư cần tỉnh táo, lựa chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo, tránh lao theo cơn “sốt”.

Kết luận, trong bối cảnh thị trường chung cư hiện tại, người mua và nhà đầu tư nên xác định rõ nhu cầu, theo dõi tình hình thị trường, và đưa ra quyết định khi nhu cầu của mình được đáp ứng. Nghiên cứu kỹ các yếu tố quan trọng như uy tín chủ đầu tư, vị trí, và tiện ích để phục vụ tốt cuộc sống hoặc đảm bảo thanh khoản, cho thuê hiệu quả.

Mua chung cư: Thường có giá cả phải chăng hơn, đặc biệt là các căn hộ bình dân. Chung cư thường có các tiện ích như bảo vệ, bể bơi, phòng gym, và vị trí gần trung tâm. Tuy nhiên, chủ sở hữu phải trả phí quản lý hàng tháng và có thể gặp hạn chế về quyền sửa chữa, cải tạo.

• Mua nhà ở: Có quyền sở hữu đất và tự do trong việc sửa chữa, cải tạo. Nhà ở thường có không gian riêng tư hơn và không phải trả phí quản lý. Tuy nhiên, giá nhà đất thường cao hơn nhiều so với căn hộ cao cấp, và vị trí thường xa trung tâm hơn.

7. Nên thuê hay mua chung cư

Dưới đây là một số lưu ý giúp bạn có thể quyết định phù hợp:

Khi nào nên thuê chung cư

1. Tài chính hạn chế: Nếu bạn không có đủ tài chính để thanh toán tiền mua nhà hoặc không muốn gánh nặng về khoản vay ngân hàng, thuê chung cư là một lựa chọn linh hoạt hơn.

2. Tạm thời cư trú: Nếu bạn chỉ cần một nơi ở tạm thời do công việc hay học hành, thuê căn hộ cao cấp sẽ giúp bạn dễ dàng chuyển đổi khi cần thiết.

3. Không muốn phụ trách bảo trì: Khi thuê căn hộ cao cấp, bạn không cần lo lắng về chi phí bảo trì hay sửa chữa, điều này do chủ sở hữu chịu trách nhiệm.

4. Không chắc chắn về định cư lâu dài: Nếu bạn không chắc chắn về việc ở địa phương này lâu dài, việc thuê sẽ giúp bạn linh hoạt hơn trong việc thay đổi nơi ở.

Khi nào nên mua chung cư

1. Stability và đầu tư lâu dài: Nếu bạn muốn ổn định và đầu tư vào tài sản, mua chung cư có thể là lựa chọn tốt, đặc biệt là trong thị trường bất động sản ổn định.

2. Tài chính ổn định và có khả năng vay: Nếu bạn có tài chính ổn định và có khả năng vay vốn từ ngân hàng để mua nhà, đầu tư vào một căn hộ căn hộ cao cấp có thể mang lại lợi ích về lâu dài.

3. Muốn có sự tự do trong việc sử dụng và thay đổi căn hộ: Mua chung cư cho phép bạn thay đổi nội thất, cải tạo căn hộ theo ý muốn mà không phụ thuộc vào chủ sở hữu.

4. Muốn giảm chi phí đầu tư hàng tháng: Một khi đã mua căn hộ cao cấp, chi phí về mặt sống và sử dụng hàng tháng có thể giảm thiểu so với việc thuê.

8. Hướng dẫn các bước mua chung cư

Để mua một căn hộ chung cư, bạn cần tuân theo một số bước quan trọng sau đây:

Xác định ngân sách và tài chính

• • Đầu tiên, bạn cần xác định được ngân sách mua nhà của mình và khả năng vay vốn từ ngân hàng nếu cần thiết. Điều này sẽ giúp bạn biết được mức giá căn hộ có thể mua được và các khoản tiền cần chuẩn bị cho quá trình mua nhà.

Tìm kiếm và chọn căn hộ phù hợp

• • Sau khi đã xác định được ngân sách, bạn có thể bắt đầu tìm kiếm các căn hộ chung cư phù hợp. Lựa chọn căn hộ nên dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, tiện ích xung quanh, mức giá, pháp lý và các yếu tố khác phù hợp với nhu cầu và điều kiện của bạn.

Kiểm tra pháp lý và tình trạng căn hộ

• • Trước khi quyết định mua, bạn nên kiểm tra kỹ về pháp lý của căn hộ như giấy tờ, chủ sở hữu, tình trạng sổ đỏ, các khoản nợ phí dịch vụ (nếu có). Đảm bảo rằng căn hộ đang trong tình trạng pháp lý hoàn chỉnh và không có tranh chấp.

Kiểm tra và đàm phán giá cả

• • Sau khi đã lựa chọn được căn hộ, bạn nên tiến hành kiểm tra lại các điều kiện vật lý của căn hộ như hệ thống điện, nước, cửa sổ, cửa ra vào, hệ thống an ninh… Nếu có vấn đề gì cần sửa chữa hoặc cải tiến, bạn có thể đàm phán với chủ sở hữu về giá cả hoặc điều kiện sửa chữa trước khi ký hợp đồng mua bán.

Ký hợp đồng mua bán

• • Khi đã đạt được thỏa thuận về giá cả và các điều khoản mua bán, bạn và người bán sẽ ký hợp đồng mua bán căn hộ. Hợp đồng này cần phải được lập bởi luật sư hoặc đại diện pháp lý để đảm bảo tính hợp lệ và bảo vệ quyền lợi của bạn.

Thanh toán và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng

• • Sau khi ký hợp đồng, bạn cần thanh toán tiền mua căn hộ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Bạn cũng cần hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng như đóng thuế, phí chuyển nhượng và các khoản phí liên quan tới việc chuyển nhượng căn hộ.

Nhận bàn giao căn hộ

• • Cuối cùng, sau khi đã hoàn tất thanh toán và các thủ tục pháp lý, bạn sẽ nhận được bàn giao căn hộ và được chủ sở hữu cấp sổ đỏ (hoặc giấy tờ tương đương) chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

Lưu ý rằng quá trình mua căn hộ cao cấp có thể khác nhau tùy theo từng quốc gia và luật pháp địa phương, vì vậy bạn nên tham khảo thêm với luật sư hoặc nhà môi giới bất động sản để được tư vấn chi tiết và chính xác hơn.

9. Các vấn đề pháp lý khi mua chung cư

Khi mua chung cư, người mua cần chú ý đến các vấn đề pháp lý sau:

• Kiểm tra pháp lý dự án: Đảm bảo dự án có đầy đủ giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

• Hợp đồng mua bán: Đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng, đặc biệt là về tiến độ thanh toán, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên.

• Phí và thuế: Tìm hiểu rõ về các loại phí và thuế phải trả khi mua căn hộ cao cấp như phí quản lý, phí bảo trì, và thuế chuyển nhượng bất động sản.

• Bảo lãnh ngân hàng: Đảm bảo dự án được ngân hàng bảo lãnh để bảo vệ quyền lợi người mua trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành dự án đúng tiến độ.

10. Ưu và nhược điểm của việc mua chung cư

Ưu điểm

1. Tiện ích và dịch vụ: Chung cư thường có các tiện ích như bảo vệ an ninh, bể bơi, phòng gym, sân chơi trẻ em, vườn hoa,… đáp ứng nhu cầu sống của cư dân một cách thuận tiện.

2. Vị trí thuận lợi: Nhiều căn hộ cao cấp được xây dựng ở các khu vực trung tâm thành phố, gần các tiện ích công cộng, trường học, bệnh viện, giao thông thuận tiện, giúp cư dân tiết kiệm thời gian di chuyển.

3. An ninh và an toàn: Các chung cư thường có hệ thống bảo vệ 24/7 và an ninh tốt, giúp cư dân yên tâm về mặt an ninh cho gia đình và tài sản.

4. Tiết kiệm chi phí vận hành: So với việc sở hữu một căn nhà riêng, việc sống trong chung cư có thể giảm thiểu chi phí vận hành, bảo trì nhà cửa, vì các chi phí này được chia sẻ giữa các cư dân.

5. Khả năng sinh lời và cho thuê: Căn hộ cao cấp thường có khả năng sinh lời trong dài hạn, đặc biệt là khi thị trường bất động sản phát triển. Ngoài ra, việc cho thuê căn hộ trong chung cư cũng là một nguồn thu nhập ổn định cho chủ sở hữu.

Nhược điểm

1. Chi phí phí quản lý và dịch vụ: Các chủ sở hữu chung cư phải đóng các khoản phí quản lý, bảo trì và sửa chữa chung, có khiến tổng chi phí sử dụng căn hộ tăng lên.

2. Hạn chế về không gian và riêng tư: So với nhà đất, các căn hộ chung cư thường có không gian sống hẹp hơn và ít có sân vườn hay không gian riêng tư.

3. Phụ thuộc vào quy định của Ban quản lý: Việc sửa chữa, nâng cấp căn hộ phụ thuộc vào các quy định của Ban quản lý chung cư, có khiến sự linh hoạt bị giới hạn.

4. Tác động của lực cầu giảm: Trong một số thời kỳ, thị trường chung cư có thể bị hạ nhiệt, làm giảm khả năng sinh lời hay giá trị bán lại của căn hộ.

5. Vấn đề pháp lý và quản lý: Mua chung cư đòi hỏi người mua phải chú ý đến các vấn đề pháp lý như giấy tờ, hợp đồng mua bán, phí và thuế, đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho việc sở hữu.

Việc lựa chọn mua chung cư hay không nên phụ thuộc vào các yếu tố cá nhân như nhu cầu sống, tài chính, và mục đích đầu tư dài hạn của từng người.

11. Nên mua chung cư mới hay mua lại chung cư cũ

• Chung cư mới

  • Ưu điểm:
    • Tiện ích và công nghệ mới: Chung cư mới thường được trang bị các tiện ích hiện đại và áp dụng công nghệ mới trong xây dựng và quản lý.
    • Bảo hành và chất lượng: Thời gian bảo hành dài, chất lượng xây dựng mới và tốt hơn.
  • Nhược điểm:
    • Giá cao: Giá căn hộ cao cấp mới thường cao hơn so với chung cư cũ.
    • Thời gian chờ đợi: Nếu mua từ dự án đang xây dựng, người mua có thể phải chờ đợi hoàn thành.

• Chung cư cũ:

  • Ưu điểm:
    • Giá cả hợp lý: Giá mua chung cư cũ thường thấp hơn so với chung cư mới.
    • Vị trí thuận lợi: Nhiều chung cư cũ nằm ở các vị trí trung tâm, với hệ thống giao thông và tiện ích đã hoàn thiện.
  • Nhược điểm:
    • Tiện ích cũ và hạn chế: Tiện ích và cơ sở hạ tầng của chung cư cũ có thể đã xuống cấp và không hiện đại như chung cư mới.
    • Chi phí bảo trì cao: Chi phí sửa chữa và bảo trì có thể cao do căn hộ đã qua sử dụng lâu năm.

12. Top những chung cư đáng mua nhất năm 2024

Dưới đây là danh sách các chung cư đáng mua nhất năm 2024, dựa trên các tiêu chí về tiện ích, vị trí, giá cả và uy tín của chủ đầu tư:

• Vinhome Ocean Park 2 – The Empire: Được phát triển bởi Vingroup, nằm tại Gia Lâm, Hà Nội, với tiện ích đẳng cấp như biển hồ nhân tạo, công viên, trường học, bệnh viện.
• Sunshine City Sài Gòn: Chung cư cao cấp tại Quận 7, TP. Hồ Chí Minh, với các tiện ích như hồ bơi vô cực, khu vui chơi trẻ em, siêu thị, và an ninh 24/7.
• The Matrix One: Nằm tại Mễ Trì, Hà Nội, do MIKGroup phát triển, với thiết kế hiện đại, vị trí thuận lợi và tiện ích nội khu phong phú.
• Masteri Thảo Điền: Chung cư tại Quận 2, TP. Hồ Chí Minh, do Masterise Homes phát triển, nổi bật với tiện ích đẳng cấp và vị trí gần sông Sài Gòn.
• Eco Green Saigon: Tọa lạc tại Quận 7, TP. Hồ Chí Minh, do Xuân Mai Corp phát triển, với không gian xanh mát và nhiều tiện ích hiện đại.
• FLC Green Apartment: Chung cư tại Nam Từ Liêm, Hà Nội, do FLC Group phát triển, với tiện ích đa dạng và không gian sống thoải mái.

13. Kết luận

Kết luận, trong bối cảnh thị trường chung cư hiện tại, người mua và nhà đầu tư nên xác định rõ nhu cầu, theo dõi tình hình thị trường, và đưa ra quyết định khi nhu cầu của mình được đáp ứng. Nghiên cứu kỹ các yếu tố quan trọng như uy tín chủ đầu tư, vị trí, và tiện ích để phục vụ tốt cuộc sống hoặc đảm bảo thanh khoản, cho thuê hiệu quả.

Và đây là bài viết về tình hình giá chung cư do Meeyland tổng hợp. Bạn có thấy bài viết trên thú vị không nào? Hãy cùng Meeyland tiếp tục tìm hiểu về thị trường Bất động sản với những bài viết tiếp theo nhé!