Đối với những nhà đầu tư thường xuyên mua bán bất động sản, chắc hẳn đã không còn xa lạ đối với khái niệm hệ số điều chỉnh giá đất. Đây được xem là một hệ số vô cùng quan trọng được UBND các tỉnh hoặc thành phố quy định khi thu hồi đất. Hệ số này được sử dụng theo năm hoặc theo từng thời điểm. Hãy cùng tìm hiểu kỹ hơn về hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Áp dụng trong những trường hợp nào? thông qua bài viết dưới đây.
Định nghĩa hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất còn được nhiều người trong giới bất động sản hay gọi với tên là hệ số K.
Hệ số điều chỉnh giá đất K là gì? Hệ số này dùng để tính giá đất cụ thể dựa vào bảng giá bất động sản phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương và bảng giá đất do UBND các tỉnh thành ban hành.
Hệ số điều chỉnh giá đất là hệ số cực kỳ quan trọng.
Để hiểu hơn, bạn có thể tham khảo ví dụ dưới đây:
Ví dụ: Bảng giá bất động sản là 1.000.000 đồng/m² đất. Nếu hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh quyết định khi Nhà nước thu hồi là 1,5 thì ta sẽ có giá đất để tính giá bồi thường cụ thể là 1.500.000 đồng/m².
Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất sẽ tùy thuộc vào từng trường hợp. Trách nhiệm này có thể thuộc về Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp tỉnh. Các cơ quan chuyên môn này có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan để xây dựng, trình UBND cấp tỉnh quyết định.
Theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, sau khi có số liệu được trình bởi các cơ quan chuyên môn, UBND cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể nhằm xác định giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương và bảng giá đất.
Xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được tiến hành theo các trình tự, nội dung được quy định cụ thể tại Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất
Đầu tiên, các cơ quan có trách nhiệm tiến hành khảo sát và thu thập thông tin về giá đất thị trường. Theo đó, tối thiểu 03 thuộc khu vực định giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất sẽ được thu thập thông tin.
Nếu không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực định giá đất thì cần tiến hành thu thập thêm thông tin ở khu vực lân cận mà khu vực đó có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.
Theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện như sau:
Đối với những thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì cần thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất. Người điều tra phải thu thập thông tin về điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương thuộc khu vực định giá đất.
Bước 2: Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất
Căn cứ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người điều tra sẽ thống kê, tổng hợp thông tin giá đất thị trường từ các thông tin đã thu thập được theo từng vị trí đất.
Giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định dựa theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất.
Nếu giá đất phổ biến thị trường có chung một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy giá đất bình quân của các mức giá đất tại vị trí đất đó.
Bước 3: Tiến hành xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Như đã đề cập, việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất sẽ dựa vào các yếu tố bao gồm giá đất thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương và giá đất trong bảng giá đất.
Nếu không thu thập đủ thông tin về giá đất thị trường thì sẽ cần phải căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể được quy định bởi cơ quan có thẩm quyền.
Hệ số K điều chỉnh giá đất được xây dựng để áp dụng riêng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án. Đối với trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, kinh tế – xã hội và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực.
Bước 4: Xác định giá đất
Công thức xác định giá đất của thửa đất cần định giá được tính như sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất * Hệ số điều chỉnh giá đất.
Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất trong trường hợp nào?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng trong một số trường hợp để tính giá đất cụ thể như sau:
Hệ số điều chỉnh giá đất để tính giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp quy định tại điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013:
Đối với các thành phố trực thuộc trung ương, thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị dưới 30 tỷ đồng (tính theo giá đất tại bảng giá đất); Đối với các tỉnh miền núi, vùng cao thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị dưới 10 tỷ đồng (tính theo giá đất tại bảng giá đất); Đối với các tỉnh còn lại, thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị dưới 20 tỷ đồng (tính theo giá đất tại bảng giá đất). Hệ số điều chỉnh giá đất cũng được áp dụng trong trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm cần xác định lại đơn giá để điều chỉnh giá thuê cho chu kỳ tiếp theo;
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cần tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;
Áp dụng hệ số đất trong trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Hệ số điều chỉnh giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong một số trường hợp. Thông thường, bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ổn định được sử dụng trong giai đoạn 5 năm (ngoại trừ các trường hợp sửa đổi, bổ sung).
Mỗi tỉnh thành khác nhau sẽ có quy định khác nhau về hệ số điều chỉnh giá đất. Do vậy, nhà đầu tư bất động sản muốn tìm hiểu về bất động sản của tỉnh thành nào thì cần tìm hiểu rõ về hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực đó để có những thông tin tham khảo thiết thực, góp phần cho việc ra quyết định đúng đắn trong quá trình đầu tư.
Bài viết trên đã cung cấp thông tin giải đáp cho câu hỏi hệ số điều chỉnh giá đất là gì. Hy vọng những thông tin này hữu ích với bạn. Meeyland vẫn tiếp tục cập nhật các bài viết với chủ đề tương tự, hãy cập nhật thường xuyên để không bỏ lỡ bất kỳ điều gì bạn nhé!