Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án không quá phức tạp, tuy nhiên bạn vẫn cần hiểu rõ về quy trình và đảm bảo các giấy tờ, điều khoản khi mua đất nền dự án để tránh những rủi ro không đáng có trong tương lai. Bài viết dưới đây là hướng dẫn của Meeyland về thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án, nhằm giúp quá trình mua bán của bạn diễn ra thuận lợi và đáng tin cậy hơn.
Đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án là gì? Đất nền dự án là những mảnh đất nằm trong khu dự án đã được quy hoạch, tuy nhiên vẫn giữ nguyên trạng thái ban đầu mà chủ đầu tư chưa tiến hành san lấp mặt bằng hay động thổ. Sau khi mua bán đất nền dự án thành công, người mua sẽ có quyền xây dựng các công trình như nhà ở, cửa hàng kinh doanh, tuy nhiên phải tuân thủ theo thiết kế chung đã được phê duyệt bởi cơ quan chức năng.
Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án
Khi mua bán đất nền dự án, bạn cần chú ý đến nhiều vấn đề quan trọng và luôn cẩn thận trong quá trình ký kết hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý của đất nền không gặp vướng mắc.
Lưu ý về tính pháp lý khi mua đất nền dự án
Dựa theo Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và thực hiện các nghĩa vụ tài chính đất đai, chủ đầu tư dự án cần phải xin cấp phép từ UBND tỉnh, thành phố trước khi có thể phân lô bán đất nền. Việc này đảm bảo tính pháp lý của dự án và người mua cần kiểm tra kỹ giấy phép của dự án trước khi quyết định mua đất nền.
Ngoài việc kiểm tra giấy phép, người mua cũng cần lưu ý các yếu tố sau:
- Kiểm tra năng lực của chủ đầu tư: Đã hoàn thành cơ sở hạ tầng chưa, mốc ranh giới, đánh dấu đo đạc, và thiết kế đã được phê duyệt hay chưa?
- Yêu cầu giấy ủy quyền từ môi giới: Điều này là cần thiết khi mua bán đất nền dự án qua sàn giao dịch hoặc từ môi giới cá nhân.
- Kiểm tra quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền và Phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500: Đây là những giấy tờ quan trọng giúp xác minh tính pháp lý của đất nền dự án.
- Đảm bảo không mua đất chung sổ: Việc này giúp tránh rủi ro phức tạp trong việc tách sổ và đảm bảo đất sẽ có sổ riêng riêng biệt.
Những điều này sẽ giúp người mua đất nền dự án có được quyết định mua sắm thông minh và an toàn hơn.
Để đảm bảo tính pháp lý của một dự án đất nền, chủ đầu tư cần có đầy đủ các loại giấy tờ sau đây:
- Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án từ văn phòng kiến trúc sư trưởng.
- Hồ sơ chứng minh việc đã hoàn tất đền bù, giải tỏa (nếu dự án phải giải tỏa mặt bằng tại khu dân cư).
- Hồ sơ quy hoạch đã được phê duyệt của UBND quận, huyện.
- Văn bản giao đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án.
Do đó, trước khi quyết định mua bất kỳ dự án đất nền nào, bạn cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, đảm bảo rằng chủ đầu tư có đủ các giấy tờ trên đây. Điều này sẽ bảo vệ quyền lợi của bạn và tránh được những vấn đề tranh chấp không cần thiết sau này.
Những điều cần lưu ý trong hợp đồng mua bán đất nền dự án
Khi thực hiện hợp đồng với chủ đầu tư đất nền dự án, bạn cần chi tiết các thông tin quan trọng sau:
- Giá đất nền dự án.
- Phương thức thanh toán.
- Điều khoản về thời hạn thanh toán.
- Thời gian bàn giao đất.
- Mức phạt khi người mua thanh toán chậm.
- Điều khoản bồi thường khi chủ đầu tư vi phạm tiến độ hoặc thay đổi quy hoạch.
Chủ đầu tư dự án đất nền có thể áp dụng ba loại hợp đồng sau đây:
- Hợp đồng cọc
- Hợp đồng hợp tác
- Hợp đồng góp vốn
Trên các hợp đồng này, người mua sẽ thanh toán theo phương thức trả góp và có trách nhiệm xây dựng nhà theo thiết kế đã được phê duyệt.
Sau khi đã ký hợp đồng mua bán thành công, người mua sẽ nhận được đất nền và chủ đầu tư sẽ tiến hành sang tên thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên, điều này cũng có nghĩa là người mua sẽ phải chấp nhận rủi ro, bởi nếu xảy ra tranh chấp hoặc vụ kiện, họ có thể không được bảo vệ hoàn toàn theo luật pháp. Nguyên nhân là do bản chất của giao dịch mua bán là chuyển nhượng tài sản, không phải là hợp tác hay góp vốn, nhưng trên giấy tờ có thể được ghi là hợp tác góp vốn.
Những hình thức hợp đồng khi mua bán đất nền
Có hai hình thức hợp đồng khi mua bán đất nền như sau:
- Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ. Đây là loại hợp đồng có giá trị pháp lý cao, yêu cầu phải được công chứng để có hiệu lực. Việc này đảm bảo rằng các bên tham gia giao dịch đều có đủ năng lực hành vi dân sự và thực hiện giao dịch theo ý muốn tự nguyện.
- Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư dự án. Đây là hình thức hợp đồng khi người mua tham gia vào dự án bằng việc góp vốn, không nhất thiết phải có sổ đỏ ngay từ đầu.
Quy trình cấp sổ đỏ cho cá nhân do UBND cấp quận, huyện thực hiện. Đối với tổ chức pháp nhân, sổ đỏ sẽ được cấp bởi UBND cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương. Điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất được xác nhận và bảo vệ pháp lý đầy đủ cho các bên tham gia vào giao dịch mua bán đất nền dự án.
Lưu ý về hồ sơ chuyển nhượng đất nền dự án
Dựa trên quy định tại Điều 72 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án đất nền có trách nhiệm nộp hồ sơ đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người mua, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc cung cấp hồ sơ để người mua tự đi đăng ký.
Hồ sơ này sẽ bao gồm đầy đủ các loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
Do đó, sau khi mua bán đất nền dự án, bạn cần chú ý và yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hoặc hoàn thành nghĩa vụ nộp hồ sơ đăng ký để đảm bảo quyền lợi của mình.
Trên đây là hướng dẫn chi tiết về thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án mà bạn cần luôn chú ý. Meeyland mong rằng quá trình mua bán đất nền dự án của bạn sẽ diễn ra nhanh chóng và thuận lợi.