Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực quan trọng và hấp dẫn trong nền kinh tế toàn cầu, đặc biệt là ở các quốc gia đang phát triển mạnh mẽ như Việt Nam. Không chỉ dừng lại ở việc mua bán và cho thuê nhà đất, kinh doanh bất động sản còn bao gồm các hoạt động như phát triển dự án, quản lý tài sản, đầu tư và môi giới bất động sản. Lĩnh vực này đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về thị trường, luật pháp, tài chính, và khả năng phân tích xu hướng cũng như sự nhạy bén trong việc nắm bắt cơ hội. Trong bối cảnh kinh tế thay đổi nhanh chóng, việc kinh doanh bất động sản không chỉ đem lại lợi nhuận mà còn góp phần quan trọng vào sự phát triển đô thị và cải thiện chất lượng sống của cộng đồng. Bài viết này sẽ khám phá chi tiết về kinh doanh bất động sản là gì và những điều cần biết khi kinh doanh bất động sản.
Kinh doanh bất động sản là gì?
Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư một lượng vốn lớn để thực hiện các hoạt động xây dựng, mua bán, chuyển nhượng, và nhận chuyển nhượng bất động sản. Điều này cũng bao gồm việc thực hiện các dịch vụ như môi giới bất động sản, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, cũng như tư vấn và quản lý bất động sản, tất cả nhằm mục đích sinh lời.
Để kinh doanh bất động sản, các hoạt động phải tuân thủ các nguyên tắc pháp luật sau:
- Bình đẳng trước pháp luật: Mọi chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản đều bình đẳng trước pháp luật và có quyền tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên theo hợp đồng, miễn là không vi phạm các quy định của pháp luật.
- Điều kiện bất động sản: Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
- Phạm vi kinh doanh: Các tổ chức và cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản trong khu vực nằm ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh, theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Phân loại kinh doanh bất động sản
Việc phân loại kinh doanh bất động sản có thể căn cứ vào loại hình bất động sản hoặc bản chất của hành vi kinh doanh hàng hóa bất động sản như sau:
Bất động sản nhà ở:
Loại hình kinh doanh bất động sản này bao gồm nhà xây dựng mới và mua lại. Bất động sản nhà ở phổ biến nhất là nhà ở gia đình. Ngoài ra, còn có thể là nhà cho thuê, chung cư, nhà nghỉ, khu căn hộ,… Thị trường kinh doanh bất động sản nhà ở thường được ưa chuộng bởi các dự án căn hộ, tòa nhà hoặc phân khu xây dựng có sẵn. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư hiện nay đã liên tục cho ra mắt những dự án bất động sản nhà ở mới tại các thành phố lớn của đất nước.
Bất động sản thương mại – dịch vụ:
Bất động sản thương mại – dịch vụ là loại hình bất động sản được sử dụng trong việc xây dựng các cơ sở nhằm mục đích kinh doanh thương mại và dịch vụ hoặc các công trình khác để phục vụ cho hoạt động này. Bao gồm các tòa nhà trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, dịch vụ y tế, hệ thống giáo dục,… Những dự án phát triển theo loại hình bất động sản này đòi hỏi cần có bộ máy quản lý và vận hành chuyên nghiệp để đảm bảo thông suốt và liên kết tốt tới các tiện ích trong cùng một khu vực.
Bất động sản công nghiệp – hạ tầng:
Loại hình bất động sản công nghiệp – hạ tầng được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp (KCN), các tòa nhà với mục đích nghiên cứu, sản xuất hoặc lưu trữ hàng hóa. Đây cũng là một trong những phân khúc đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Tính đến thời điểm hiện tại, các dự án xây dựng KCN, các nhà xưởng cho thuê hay các dự án đầu tư với mục đích phục vụ sản xuất đều được săn đón mạnh mẽ. Phân khúc này đang dần trở nên khan hiếm bởi chưa đáp ứng đủ nhu cầu trong bối cảnh công ty có nguồn vốn nước ngoài tham gia và thị trường Việt Nam tăng mạnh.
Bất động sản đất:
Loại hình bất động sản đất còn được gọi là đất nền, đất dự án, trang trại trồng cây, hoa màu hay chăn nuôi. Mặc dù, đất thuộc nhóm này là đất chưa phát triển, đất tại sử dụng nhưng lại được rất nhiều nhà đầu tư săn đón. Bất động sản đất chưa bao giờ có dấu hiệu hạ nhiệt vì tính pháp lý đơn giản cùng với đó là vốn đầu tư rẻ nhưng vẫn đảm bảo khả năng sinh lời cao. Nhiều nhà đầu tư bất động sản thường mua đất gần các thành phố lớn bởi việc xin thủ tục cấp phép và bán cho các cá nhân có nhu cầu dễ dàng hơn.
Điều kiện của bất động sản khi đưa vào kinh doanh là gì?
Để được kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
Điều kiện được phép kinh doanh nhà, công trình xây dựng:
- Đăng ký quyền sở hữu tài sản: Cách kinh doanh bất động sản là nhà, công trình xây dựng cần phải có đăng ký quyền sở hữu tài sản và gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Dự án đầu tư kinh doanh: Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh, chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.
- Không có tranh chấp: Nhà, công trình xây dựng không được có bất cứ tranh chấp nào về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.
- Không bị kê biên: Nhà, công trình xây dựng không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Điều kiện được phép kinh doanh các loại đất:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đối với các loại đất được phép kinh doanh, quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Không có tranh chấp: Chủ sở hữu đất không được có bất kỳ tranh chấp nào về quyền sử dụng đất trong quá khứ.
- Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất kinh doanh không được bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Thời hạn sử dụng: Trong thời gian kinh doanh, quyền sử dụng đất phải luôn đảm bảo về thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật.
Các loại bất động sản nào được phép kinh doanh?
Ngoài những điều kiện được nêu ở trên, các loại hình được phép kinh doanh bất động sản là gì?
Theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh bao gồm:
- Nhà và công trình xây dựng đã có sẵn: Những nhà và công trình xây dựng đã có sẵn của các tổ chức, cá nhân.
- Nhà và công trình xây dựng sẽ hình thành trong tương lai: Những nhà và công trình xây dựng sẽ được hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân.
- Nhà và công trình xây dựng là tài sản công: Những nhà và công trình xây dựng là tài sản công đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép đưa vào kinh doanh.
- Đất được cấp phép sử dụng kinh doanh: Các loại đất được cấp phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đều được cấp phép sử dụng đất với mục đích kinh doanh.
Các hành vi bị cấm khi kinh doanh bất động sản?
Các hành vi bị cấm của tổ chức, nhân viên kinh doanh là gì? Theo luật kinh doanh bất động sản, những hành vi bị cấm bao gồm:
- Kinh doanh bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện pháp luật: Việc kinh doanh các loại hình nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, và đất đai không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
- Đầu tư dự án bất động sản không phù hợp quy hoạch: Các quyết định đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với những quy hoạch và kế hoạch đã được phê duyệt từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không công khai thông tin bất động sản: Hành động không công khai hoặc công khai không đầy đủ, không trung thực về những thông tin liên quan đến bất động sản đang kinh doanh.
- Gian lận, lừa dối và trốn thuế: Thực hiện các hoạt động gian lận, lừa dối, hoặc trốn thuế trong kinh doanh bất động sản.
- Chiếm dụng và sử dụng vốn trái phép: Hành động cố ý chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của các tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng với mục đích đã cam kết.
- Không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước: Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
- Sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản sai quy định: Tự ý cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng với quy định của pháp luật.
- Thu phí và lệ phí trái quy định: Cố ý thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái với quy định của pháp luật.
Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực đầy tiềm năng nhưng cũng không kém phần thách thức, yêu cầu sự hiểu biết sâu rộng về thị trường, kỹ năng quản lý và khả năng dự đoán xu hướng.