Hiện tại, Luật Đất đai năm 2013 không quy định chi tiết về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất và hợp thửa đất. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung các quy định này. Vậy, những thay đổi cụ thể là gì?
Tách thửa đất là gì?
Tách thửa đất, nói một cách đơn giản, là việc chia một thửa đất lớn thành hai hoặc nhiều mảnh đất nhỏ hơn. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một thể hợp nhất thành nhiều phần khác nhau. Khi đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất sẽ được chia thành hai hay nhiều Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
Quy định tách thửa từ năm 2025 theo Luật Đất đai mới
Điều kiện tách thửa đất theo Luật Đất đai mới
Điều 220 Luật Đất đai 2024 mới quy định về điều kiện tách thửa đất và hợp thửa đất như sau:
-
Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
-
Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
-
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
-
Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi thì khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
-
Nếu hợp thửa đất mà có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất.
-
Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Nếu thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời với việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
-
Nếu chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách ra phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.
-
Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
Tách thửa với thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ ràng về trường hợp thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng vẫn đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này xảy ra khi bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm. Nếu bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được phép tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Ngoài ra, không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Quy định về cấp giấy chứng nhận cho thửa đất sau khi tách
Trong trường hợp thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận và người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, nếu đáp ứng đủ các điều kiện đã nêu trên, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa.
Điều này đảm bảo rằng quyền lợi của người sử dụng đất được bảo vệ, đồng thời việc tách thửa đất sẽ diễn ra một cách minh bạch và theo đúng quy định của pháp luật. Thủ tục tách thửa đất, nếu được thực hiện đúng quy định, sẽ góp phần làm rõ ràng và hợp lý hơn trong việc quản lý và sử dụng đất đai, đồng thời tránh những tranh chấp không đáng có trong tương lai.
Những điều cần lưu ý khi tách thửa đất
Việc tách thửa đất không chỉ là thủ tục hành chính mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Do đó, người sử dụng đất cần nắm vững và tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện tách thửa để đảm bảo quyền lợi của mình.
Các điều kiện như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai, và việc đảm bảo lối đi cùng với kết nối hạ tầng là những yếu tố quan trọng cần được lưu ý. Ngoài ra, việc tuân thủ các quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa cũng là điều bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý và sử dụng hiệu quả của thửa đất sau khi tách.
Kết luận
Quy định mới về tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024 đã được bổ sung và chi tiết hóa nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo việc quản lý đất đai được minh bạch và hiệu quả. Việc nắm rõ các điều kiện và thủ tục tách thửa đất không chỉ giúp người sử dụng đất thực hiện quyền của mình một cách hợp pháp mà còn góp phần vào việc sử dụng đất đai bền vững và hiệu quả.
Thông tin tham khảo
Nội dung chính của Luật Đất đai năm 2024 (số 31/2024/QH15)
1. Chế độ sở hữu đất đai:
- Giữ nguyên quy định về chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
- Mở rộng đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Quy định chi tiết về quyền sử dụng đất đối với từng loại đất.
2. Quản lý nhà nước về đất đai:
- Quy định về tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai.
- Quy định về quy hoạch sử dụng đất đai.
- Quy định về giá đất và thị trường bất động sản.
- Quy định về thuế đất đai.
- Quy định về thanh tra, kiểm tra đất đai.
3. Quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất:
- Quy định về quyền của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai.
- Quy định về nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai.
4. Một số nội dung mới:
- Bổ sung quy định về bảo vệ đất nông nghiệp.
- Bổ sung quy định về trật tự xây dựng trên đất.
- Bổ sung quy định về giải quyết tranh chấp đất đai.
- Bổ sung quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do thu hồi đất.
Lưu ý: Đây chỉ là tóm tắt một số nội dung chính của Luật Đất đai năm 2024. Để biết đầy đủ và chi tiết, bạn nên tham khảo toàn văn Luật tại các nguồn sau:
- Cổng thông tin điện tử Chính phủ: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Van-ban-hop-nhat-21-VBHN-VPQH-2018-Luat-Dat-dai-410284.aspx
- Thư viện Pháp luật: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Dat-dai-2024-31-2024-QH15-523642.aspx